Sentenza del 30/03/2016 n. 6117 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La contribuente ha impugnato l'avviso di rettifica e liquidazione con cui l'Agenzia delle Entrate aveva accertato un maggior valore del terreno acquistato, elevandolo da 33 a 40 euro al metro quadro. In Cassazione ha dedotto tre motivi: insufficiente e contraddittoria motivazione per l'omesso esame degli elementi utili alla stima; violazione dell'art. 51 del D.P.R. n. 131 del 1986 per l'asserita mancata comparazione con terreni aventi caratteristiche identiche; ulteriore violazione della stessa norma per avere la CTR considerato anche la stima comunale utilizzata ai fini ICI.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto che la censura sulla motivazione mirasse in realtà a ottenere una nuova valutazione dei fatti e delle prove, non consentita in sede di legittimità, e che la CTR avesse esaminato adeguatamente gli elementi rilevanti, inclusi i valori dell'Osservatorio del mercato immobiliare, le compravendite comparative, gli oneri di urbanizzazione e la stima dell'Agenzia del Territorio. Ha inoltre ritenuto legittimo il confronto con immobili aventi caratteristiche analoghe, non necessariamente identiche, e ha confermato la rilevanza degli elementi estimativi utilizzati, precisando però che i criteri di determinazione dell'ICI sono distinti da quelli dell'imposta di registro. La contribuente è stata condannata al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in 4.300 euro, oltre alle spese prenotate a debito.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51

  La comparazione può avvenire con immobili di "analoghe caratteristiche e condizioni".

  Ai fini dell'imposta di registro, il valore dichiarato può essere verificato mediante il confronto con immobili non necessariamente identici, purché presentino caratteristiche e condizioni analoghe. Il giudice può considerare anche differenze concrete, come gli oneri di urbanizzazione, purché le valuti e le motivi adeguatamente.

• D.P.R. n. 131 del 1986, artt. 51 e 52

  Le norme disciplinano i criteri di determinazione e rettifica del valore dei beni ai fini dell'imposta di registro. La valutazione può fondarsi su una pluralità di elementi estimativi e comparativi, purché la motivazione dell'accertamento e della decisione giudiziale sia sufficiente e coerente.

• D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 5

  I criteri previsti per determinare il valore imponibile ai fini ICI sono diversi da quelli stabiliti per l'imposta di registro. La stima comunale utilizzata per l'ICI può eventualmente costituire un elemento valutativo, ma non determina automaticamente il valore fiscale ai fini dell'imposta di registro.

Massime di principio

• In materia di rettifica del valore di terreni ai fini dell'imposta di registro, l'amministrazione può utilizzare una pluralità di indicatori, tra cui valori OMI, compravendite comparabili, stime tecniche e oneri di urbanizzazione.
• Il confronto non richiede immobili perfettamente identici: è sufficiente che siano analoghi per caratteristiche e condizioni, purché le differenze siano individuate e considerate nella determinazione del valore.
• In Cassazione non è possibile ottenere una nuova valutazione del merito, delle prove o delle stime quando il giudice di merito abbia esaminato gli elementi principali e fornito una motivazione non apparente o illogica.
• I valori utilizzati per l'ICI e quelli rilevanti per l'imposta di registro rispondono a criteri normativi diversi; una stima comunale può essere solo un elemento di supporto e non sostituisce i criteri propri dell'imposta di registro.
• Per contestare efficacemente un accertamento estimativo occorre dimostrare specifiche carenze nella comparabilità dei beni, errori tecnici nella stima o una motivazione realmente omessa, contraddittoria o illogica, non limitarsi a proporre una diversa valutazione del prezzo.