Cassazione Civile, Ordinanza n. 06039/2026 del 17/03/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla trasformazione di un tetto e di sottotetti di un edificio condominiale in una terrazza a livello ad uso esclusivo dell'appartamento delle ricorrenti. Il proprietario di altra unità immobiliare ha agito per ottenere la rimessione in pristino, sostenendo la natura comune dei sottotetti; in subordine, ha chiesto l'indennità di sopraelevazione. Le convenute hanno resistito chiedendo in via riconvenzionale l'accertamento della proprietà esclusiva dei sottotetti sulla base dei titoli, ovvero l'acquisto per usucapione. La Corte d'appello ha confermato la decisione di primo grado che aveva accolto la domanda principale, ritenendo comuni i sottotetti e insussistenti sia un titolo contrario sia i presupposti dell'usucapione. In cassazione le ricorrenti hanno dedotto: 1) violazione delle norme sull'uso dei lastrici e sulla condominialità, sostenendo che il diritto di mero calpestio attribuito nel titolo storico del 1899 avrebbe valenza dominicale e consentirebbe la trasformazione del tetto in terrazza; 2) violazione di norme su interpretazione dei titoli, prova e motivazione, lamentando che la Corte territoriale avrebbe trascurato il traffico immobiliare centenario dell'unità di loro proprietà; 3) violazione delle norme sulla pertinenza, sostenendo che il vano fosse pertinenza dell'appartamento dell'ultimo piano e che vi fosse accesso diretto almeno dal 1939; 4) violazione delle norme sull'usucapione, deducendo il possesso esclusivo ultraventennale o almeno decennale del bene da parte loro e dei danti causa.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha escluso che il diritto di calpestio attribuito dal titolo del 1899 potesse essere qualificato come diritto reale autonomo di proprietà o di uso esclusivo idoneo a sottrarre i sottotetti alla comunione, richiamando il principio di tipicità e numerus clausus dei diritti reali. Ha ritenuto inammissibili i motivi fondati sul vizio motivazionale per la presenza di una doppia conforme e perché miravano a una rivalutazione del materiale probatorio già esaminato dai giudici di merito. Ha inoltre affermato che l'accesso al sottotetto dall'appartamento delle ricorrenti non incideva sulla ratio decidendi, fondata sulla clausola del titolo storico che riservava il diritto di calpestio al solo titolare dell'unità n. 8, diversa da quella delle ricorrenti. Quanto all'usucapione, ha ritenuto congrua la motivazione della Corte d'appello nel negare sia l'usucapione abbreviata sia quella ordinaria, perché non risultavano provati né il possesso decennale utile per la prima né il decorso del ventennio per la seconda, tenuto conto della cronologia degli interventi edilizi e della configurazione dell'accesso al bene. Le spese di legittimità sono state poste a carico delle ricorrenti, con ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 563, comma 2, c.c. 1865

  mero diritto di calpestio

  non attribuisce una configurazione dominicale autonoma, ma un uso esclusivo del lastrico per il calpestio, senza sottrarre la proprietà al regime comune

• art. 1126 c.c.

  richiamato come norma sostanzialmente riproduttiva della disciplina previgente sul lastrico utilizzato in via esclusiva

• art. 1117 c.c.

  la presunzione di condominialità può essere superata solo da un titolo contrario, da rinvenirsi nell'atto costitutivo del condominio o nel primo atto di trasferimento

• art. 1102 c.c.

  richiamato nel primo motivo, ma ritenuto non idoneo a fondare la trasformazione del bene comune in proprietà esclusiva

• art. 817 c.c.

  invocato per sostenere la pertinenzialità del sottotetto, ma non ritenuto decisivo

• art. 2697 c.c.

  richiamato in relazione alla ripartizione dell'onere probatorio sulla proprietà esclusiva e sull'usucapione

• art. 1146 c.c.

  richiamato nel motivo sull'usucapione per la successione nel possesso

• art. 1158 c.c.

  richiamato quale base dell'usucapione ordinaria, esclusa per difetto del ventennio

• art. 1159 c.c.

  richiamato quale base dell'usucapione abbreviata, esclusa per difetto dei presupposti temporali e del titolo utile

• art. 252 disp. att. c.c.

  richiamato nel motivo sull'usucapione, senza rilievo autonomo nella decisione

• art. 115 c.p.c.

  richiamato in relazione alla valutazione delle prove, ma le censure tendevano a una nuova valutazione del merito

• art. 116 c.p.c.

  richiamato in relazione al libero convincimento del giudice di merito

• art. 132 c.p.c.

  richiamato nel secondo motivo per lamentare vizio di motivazione, dichiarato inammissibile

• art. 1362 c.c.

  richiamato per l'interpretazione del titolo negoziale del 1899

• art. 2699 c.c.

  richiamato in relazione alla prova documentale dei titoli di provenienza

• art. 2700 c.c.

  richiamato in relazione all'efficacia probatoria degli atti pubblici

• art. 24 Cost.

  richiamato nel motivo sull'usucapione, senza autonomo rilievo decisorio

• art. 111 Cost.

  richiamato nel motivo sull'interpretazione dei titoli e sulla motivazione

• art. 348-ter, comma 5, c.p.c.

  richiamato per l'inammissibilità del motivo di vizio motivazionale in presenza di doppia conforme

• art. 360, comma 1, nn. 3, 4 e 5, c.p.c.

  richiamato come parametro delle censure di legittimità; il n. 5 è stato dichiarato inammissibile per la doppia conforme

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  presuppone, in caso di rigetto del ricorso, il versamento dell'ulteriore contributo unificato se dovuto

Massime di principio

• Il diritto di mero calpestio su un lastrico o su una parte comune, attribuito da un titolo storico, non integra di per sé un diritto reale autonomo di proprietà esclusiva o di uso esclusivo atipico, perché i diritti reali restano soggetti al principio di tipicità e al numerus clausus.
• Per vincere la presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. occorre un titolo contrario desumibile dall'atto costitutivo del condominio o dal primo atto di trasferimento dell'unità originaria; la ricostruzione successiva dei passaggi di proprietà non può prevalere sul titolo originario se non ne modifica espressamente la disciplina.
• La qualificazione pertinenziale di un sottotetto o di un vano accessorio dipende soprattutto dalla sua funzione oggettiva di protezione e isolamento dell'appartamento sottostante, non essendo decisive, da sole, le modalità di accesso o la mera utilizzabilità separata.
• In sede di legittimità non è consentito chiedere una nuova valutazione del compendio probatorio; le censure che si risolvono in una diversa lettura dei fatti o che mirano a contestare la motivazione in presenza di doppia conforme sono inammissibili.
• L'usucapione richiede la prova rigorosa del possesso continuato, pacifico e pubblico per il tempo di legge; in difetto della dimostrazione del periodo utile e della concreta disponibilità esclusiva del bene, la domanda va respinta.
• Quando la decisione di merito fonda la propria ratio su un determinato titolo negoziale o su una specifica clausola, le doglianze che non colpiscono tale effettiva ratio decidendi sono inammissibili.

Come è indicizzato