Sentenza del 18/05/2018 n. 964 - Comm. Trib. Reg. per la Toscana

Esito

La controversia

La società ha impugnato l'avviso di accertamento ICI relativo all'anno 2009, contestando la determinazione della base imponibile secondo il valore venale degli immobili. Sosteneva che, a seguito del nuovo Piano Strutturale adottato nell'aprile 2009, i terreni fossero stati riqualificati come aree a prevalente funzione agricola e che, pertanto, l'imposta dovesse essere calcolata sulla base del reddito dominicale catastale, anziché sul valore venale. Ha inoltre sollevato una questione di legittimità costituzionale degli artt. 5, commi 2, 5 e 7, del D.lgs. n. 504/1992, con riferimento agli artt. 3 e 53 della Costituzione, sostenendo che il calcolo dell'imponibile al 1° gennaio non tenesse conto di eventuali diminuzioni del valore nel corso dell'anno.

La decisione

La Commissione Tributaria ha respinto l'appello e dichiarato manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale. Ha ritenuto che la qualificazione urbanistica dell'area dovesse essere desunta dallo strumento urbanistico generale vigente e che la mera potenzialità edificatoria fosse sufficiente a mantenere il terreno nel regime fiscale delle aree fabbricabili. Il Piano Strutturale del 2009 non è stato considerato idoneo a modificare la disciplina applicabile, poiché il procedimento urbanistico non era ancora concluso e risultava vigente il precedente PRG del 1980. È stata ritenuta corretta la determinazione comunale della base imponibile, effettuata considerando i vincoli, la concreta attualità delle potenzialità edificatorie e una riduzione del 50% del valore minimo per la destinazione ad attrezzature sportive. La società è stata inoltre condannata al pagamento di 800,00 euro di spese giudiziali in favore del Comune.

Norme richiamate

• Art. 2, comma 1, lettera b), D.lgs. n. 504/1992

  La nozione di area fabbricabile è ampia ed è ispirata alla mera potenzialità edificatoria.

  Un terreno può essere considerato area fabbricabile ai fini ICI in base alla qualificazione risultante dallo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, anche se l'edificabilità non è immediatamente concretizzabile.

• Art. 5, comma 2, D.lgs. n. 504/1992

  La base imponibile delle aree fabbricabili è costituita dal valore venale in comune commercio.

  Il valore imponibile deve essere determinato considerando la zona territoriale, l'indice di edificabilità, la destinazione d'uso, gli eventuali oneri e vincoli e i prezzi di mercato, con possibilità di ridurre il valore in presenza di limitazioni concrete.

• Art. 9, comma 1, D.lgs. n. 504/1992

  Terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti o imprenditori agricoli.

  Un terreno edificabile può essere trattato come agricolo solo quando ricorrono cumulativamente i requisiti soggettivi del coltivatore diretto o dell'imprenditore agricolo e l'effettiva utilizzazione agro-silvo-pastorale, incompatibile in concreto con lo sfruttamento edilizio.

• Art. 10, D.lgs. n. 504/1992

  La disposizione è stata richiamata quale base della disciplina applicata per la determinazione e il versamento dell'ICI.

• Artt. 3 e 53 della Costituzione

  La questione di legittimità costituzionale relativa al calcolo dell'imponibile alla data del 1° gennaio, anche in caso di successiva diminuzione del valore, è stata ritenuta manifestamente infondata.

• Cassazione, Sezioni Unite, n. 25506/2006; Cass. n. 12272/2017 e n. 17818/2017

  La qualificazione di area edificabile ai fini ICI dipende dalla destinazione prevista dallo strumento urbanistico generale adottato, essendo sufficiente la potenzialità edificatoria.

• Cass. n. 16796/2017

  L'assimilazione a terreno agricolo richiede sia i requisiti soggettivi del possessore e conduttore sia l'effettivo esercizio di attività agricola incompatibile con lo sfruttamento edilizio.

• Cass. n. 5161/2014

  Nel determinare il valore venale occorre considerare la concreta attualità della potenzialità edificatoria e i vincoli o le destinazioni urbanistiche che ne limitano l'effettivo sfruttamento.

Massime di principio

• Ai fini ICI, IMU e tributi analoghi, la qualificazione edificabile di un terreno dipende normalmente dallo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, non necessariamente dalla concreta possibilità immediata di costruire.
• La successiva adozione di un nuovo piano urbanistico non modifica automaticamente il regime fiscale dell'area se il procedimento di pianificazione non è concluso o se continua a essere vigente il precedente strumento urbanistico.
• La destinazione agricola o la semplice indicazione di una prevalente funzione agricola non sono sufficienti, da sole, a ottenere il calcolo dell'imposta sulla base del reddito dominicale.
• Per l'assimilazione fiscale a terreno agricolo devono ricorrere congiuntamente i requisiti soggettivi del coltivatore diretto o imprenditore agricolo e l'effettiva conduzione agricola del fondo, incompatibile in concreto con l'edificazione.
• Anche quando il terreno resta fiscalmente edificabile, il valore imponibile può essere ridotto in funzione di vincoli, destinazioni d'uso, oneri di urbanizzazione e limitazioni che incidono sulla concreta commerciabilità.
• La base imponibile deve essere valutata secondo il valore venale rilevante alla data prevista dalla legge; una diminuzione del valore intervenuta successivamente non comporta automaticamente la riliquidazione dell'imposta annuale.
• Per contestare efficacemente un accertamento è necessario dimostrare non solo la nuova classificazione urbanistica, ma anche la sua effettiva entrata in vigore, l'eventuale cessazione della precedente disciplina e l'incidenza concreta della destinazione sul valore di mercato.