Sentenza del 27/10/2015 n. 8516 - Comm. Trib. Prov. Milano
Valutazione valore commerciale - Parametri OMI.
Sintesi
Generata da Trovanorma sul testo ufficialeIl criterio ritenuto equo consiste nell'applicare, in via comparativa e prudenziale, il limite minimo della fascia OMI relativa agli immobili commerciali del Comune confinante, adattandolo alle caratteristiche concrete del bene valutato. Il testo non indica ulteriori dettagli sul procedimento, sulle parti o sul dispositivo formale della sentenza.
Esito
Favorevole al resistente
Prevale l’amministrazione
La controversia
La questione riguarda la determinazione del reale valore commerciale di un immobile mediante l'applicazione dei parametri OMI. La valutazione deve tenere conto delle caratteristiche intrinseche del bene. In assenza, nel Comune interessato, di una classificazione pubblica dei valori e considerata la prevalente struttura agricola del territorio, il valore al metro quadro può essere determinato utilizzando il limite inferiore della forcella prevista per gli immobili commerciali situati in un Comune confinante.
Norme richiamate
Parametri OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare)
I valori OMI costituiscono un riferimento comparativo per stimare il valore commerciale degli immobili, ma devono essere applicati considerando le caratteristiche intrinseche del bene e il contesto territoriale concreto; non operano quindi in modo automatico o astratto.
Massime di principio
- I parametri OMI sono indicativi e non sostituiscono una valutazione concreta dell'immobile: occorre considerare destinazione, ubicazione, stato, consistenza, qualità e altre caratteristiche intrinseche.
- Quando il Comune non dispone di una classificazione pubblica dei valori, è possibile ricorrere a dati di un Comune confinante, purché il confronto territoriale e tipologico sia ragionevole e adeguatamente motivato.
- In un territorio prevalentemente agricolo o con mercato immobiliare meno strutturato, l'utilizzo del limite inferiore della fascia OMI comparabile può costituire un criterio prudenziale ed equo.
- La scelta di valori OMI relativi a immobili commerciali di un altro Comune non è automatica: deve essere giustificata dall'assenza di dati locali, dalla vicinanza territoriale e dalla coerenza tra le caratteristiche degli immobili comparati.
- Una stima basata sui parametri OMI dovrebbe essere verificabile e motivata, indicando la zona di riferimento, la categoria immobiliare, la superficie considerata, la fascia di valori utilizzata e le ragioni della scelta del limite minimo.
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