Sentenza del 15/07/2015 n. 14764 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La controversia riguardava un avviso di accertamento ICI per l'anno 1999 relativo a un terreno acquistato nell'ambito del progetto dell'alta velocità ferroviaria e sottoposto a vincolo di destinazione alla realizzazione dell'infrastruttura. T. spa sosteneva che il vincolo avesse determinato la perdita definitiva della capacità edificatoria dell'area e contestava inoltre il criterio utilizzato dal Comune per calcolare la base imponibile, fondata sul prezzo di compravendita anziché sul valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno d'imposta.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato i primi due motivi: l'area resta oggettivamente edificabile ai fini ICI perché classificata come tale dal piano regolatore generale, anche se gravata da un vincolo di destinazione pubblica o ferroviaria. Tuttavia, ha accolto il terzo e il quarto motivo, rilevando che la CTR non aveva adeguatamente esaminato né motivato la determinazione del valore imponibile. La sentenza impugnata è stata cassata limitatamente a tale profilo e la causa è stata rinviata ad altra sezione della CTR dell'Emilia, anche per le spese, affinché ridetermini il valore venale considerando l'incidenza del vincolo di inedificabilità.

Norme richiamate

• D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 1, comma 2

  La norma è richiamata nel quadro della disciplina ICI applicabile al possesso dell'area.

• D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 2, comma 1, lett. b

  L'edificabilità di un'area, ai fini dell'applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, dev'essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune.

  La classificazione edificatoria prevista dal PRG è sufficiente a qualificare l'area come edificabile ai fini ICI, indipendentemente dall'approvazione regionale, dagli strumenti attuativi o da vincoli di destinazione sopravvenuti che non siano vincoli assoluti generali e preventivi.

• D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 5

  La base imponibile delle aree edificabili deve essere determinata in relazione al valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno d'imposizione, considerando anche la concreta attualità delle potenzialità edificatorie e l'incidenza dei vincoli e degli oneri di urbanizzazione.

• D.L. 30 settembre 2005, n. 203, art. 11-quaterdecies, comma 16, convertito dalla L. 2 dicembre 2005, n. 248

  La disposizione, quale norma di interpretazione autentica, conferma che la natura edificabile dell'area deriva dalla qualificazione contenuta nello strumento urbanistico generale.

• D.L. 4 luglio 2006, n. 223, art. 36, comma 2, convertito dalla L. 4 agosto 2006, n. 248

  La disposizione ribadisce il criterio secondo cui la potenzialità edificatoria rilevante ai fini fiscali dipende dalla classificazione urbanistica generale dell'area.

• Art. 112 c.p.c.

  La Corte ha rilevato l'omessa pronuncia del giudice d'appello sulla contestazione relativa al criterio di determinazione del valore dell'area.

• Art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3, 4 e 5

  Le disposizioni individuano i motivi di ricorso per cassazione relativi, rispettivamente, alla violazione di legge, all'omessa pronuncia e ai vizi della motivazione.

• Cass., Sezioni Unite, sentenza n. 25506 del 30 novembre 2006

  Il precedente stabilisce che l'inizio del procedimento di trasformazione urbanistica può incrementare il valore venale dell'area, mentre le limitazioni concrete alla sua edificabilità incidono sulla quantificazione della base imponibile e non necessariamente sulla sua qualificazione giuridica.

Massime di principio

• Ai fini ICI, un'area è normalmente considerata edificabile se il piano regolatore generale la classifica come tale; la concreta impossibilità o limitazione di edificare non elimina automaticamente questa qualificazione.
• I vincoli di destinazione pubblica o ferroviaria, se riferiti a una specifica opera, incidono soprattutto sul valore economico dell'area. Devono quindi essere considerati nella stima della base imponibile, ma non comportano necessariamente l'esenzione dall'imposta.
• La base imponibile deve corrispondere al valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno d'imposta. Il prezzo indicato in un atto di compravendita non può essere utilizzato automaticamente senza verificare se rifletta tale valore e senza considerare i vincoli esistenti.
• Quanto più le potenzialità edificatorie sono remote o compresse da vincoli, tanto più il valore venale deve essere ridotto proporzionalmente, con adeguata motivazione dell'ente impositore e del giudice.
• In caso di contestazione, è utile distinguere tra la qualificazione urbanistica dell'area, che determina l'assoggettabilità all'imposta, e la sua concreta valorizzazione economica, che determina l'importo della base imponibile.