Sentenza del 18/12/2017 n. 5449 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

Il ricorrente sosteneva che i canoni di locazione rimasti insoluti non dovessero concorrere alla formazione del reddito imponibile, poiché non erano stati materialmente incassati. La controversia riguardava quindi l'applicazione dell'articolo 26 del d.P.R. 917/1986 e la possibilità di escludere dalla tassazione i canoni non percepiti in presenza di una risoluzione anticipata del contratto adeguatamente documentata.

La decisione

La sentenza ha affermato che, in via generale, i canoni di locazione devono essere dichiarati e concorrono alla formazione del reddito indipendentemente dalla loro effettiva percezione. L'esclusione è possibile soltanto se il contribuente dimostra, mediante documentazione idonea e verificabile dal giudice, l'effettiva risoluzione anticipata del contratto di locazione e, conseguentemente, la mancata maturazione di ulteriori canoni. In assenza di tale prova, i canoni restano fiscalmente rilevanti.

Norme richiamate

• Articolo 26 del d.P.R. 917/1986 (TUIR)

  I canoni di locazione devono essere dichiarati e concorrono alla formazione del reddito indipendentemente dalla loro percezione, salvo prova dell'effettiva risoluzione anticipata del contratto.

  Per i redditi fondiari derivanti da locazione, il criterio ordinario non coincide con l'effettivo incasso: i canoni sono fiscalmente rilevanti anche se non percepiti. Il contribuente può evitare la tassazione dei canoni successivi soltanto dimostrando documentalmente che il rapporto locatizio si è realmente concluso prima della loro maturazione.

Massime di principio

• La semplice morosità del conduttore o il mancato pagamento dei canoni non basta, di regola, a escludere tali importi dalla tassazione dei redditi fondiari.
• Per contestare la rilevanza fiscale dei canoni non incassati è necessario provare un fatto giuridicamente idoneo, come l'effettiva risoluzione anticipata del contratto, mediante documenti verificabili.
• La prova deve dimostrare non soltanto che il locatario non ha pagato, ma che il contratto non era più operativo e che i canoni contestati non erano più maturati.
• In situazioni analoghe è quindi essenziale conservare e produrre documentazione relativa alla risoluzione, alla convalida dello sfratto, alla riconsegna dell'immobile o ad altri atti idonei a comprovare la cessazione del rapporto.