Cassazione Civile, Ordinanza n. 06160/2025 del 07/03/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di liquidazione dell’imposta di registro e delle relative sanzioni emesso dopo il diniego delle agevolazioni "prima casa" per l’acquisto di un terreno, ritenuto dal contribuente pertinenza del fabbricato acquistato. In primo grado e in appello era stata esclusa la natura pertinenziale del terreno e, quindi, il trattamento fiscale agevolato. In cassazione il contribuente ha proposto quattro motivi: 1) violazione della nota II-bis della Tariffa del d.P.R. 131/1986, assumendo che il terreno dovesse beneficiare dell’agevolazione "prima casa" come pertinenza; 2) nullità della sentenza per omessa pronuncia sulle eccezioni relative alla pertinenza del terreno e, in subordine, sulla disciplina fiscale applicabile; 3) violazione degli artt. 817 e 818 c.c. e dell’art. 23, comma 3, del d.P.R. 131/1986, lamentando omesso esame di fatti decisivi e sostenendo che il vincolo pertinenziale risultasse dall’atto di compravendita, da una aerofotogrammetria e da una mappa catastale; 4) violazione degli artt. 818 c.c. e del d.lgs. 23/2011, art. 3, e del d.P.R. 131/1986, per non avere applicato al terreno, quale pertinenza, la stessa disciplina fiscale prevista per il fabbricato principale.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il secondo motivo, spiegando che la mancata pronuncia espressa sulle eccezioni del ricorrente integrava un rigetto implicito, compatibile con la decisione di merito sulla non pertinenzialità del terreno. Ha poi respinto congiuntamente gli altri motivi perché la Commissione regionale aveva accertato in fatto l’assenza del vincolo pertinenziale: nell’atto notarile il beneficio era stato chiesto solo per il fabbricato, il prezzo era distinto per terreno e fabbricato, non risultava provata la destinazione durevole del terreno al servizio o ornamento del fabbricato, né la volontà del proprietario di asservirlo in modo stabile. La Corte ha ribadito che, ai fini dell’agevolazione "prima casa", rileva la destinazione effettiva e concreta del bene e non la mera classificazione catastale o la contiguità materiale. Ha inoltre dichiarato inammissibile la censura ex art. 360, n. 5, c.p.c. per la presenza di doppia conforme, e ha confermato la condanna del ricorrente alle spese e all’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  primo comma, nn. 3, 4 e 5

  individua i vizi deducibili in cassazione; la censura di omessa pronuncia va ricondotta, se del caso, alla violazione di legge o al difetto di motivazione quando la questione sia stata implicitamente rigettata.

• nota II-bis della Tariffa allegata al d.P.R. 131/1986

  l’agevolazione "prima casa" si estende alle pertinenze solo quando sussista un effettivo rapporto pertinenziale con l’abitazione principale.

• art. 817 c.c.

  la pertinenza richiede una destinazione durevole di una cosa a servizio o ornamento di un’altra, fondata su un criterio oggettivo e su uno soggettivo; non basta la mera potenzialità o contiguità.

• art. 818 c.c.

  la disciplina della pertinenza comporta, in presenza dei requisiti civilistici, l’estensione del trattamento del bene principale al bene accessorio.

• art. 23, terzo comma, d.P.R. 131/1986

  richiamato dal ricorrente in tema di qualificazione dell’atto ai fini tributari; la Corte nega che possa prevalere su un accertamento fattuale negativo della pertinenza.

• art. 3 d.lgs. 23/2011

  richiamato quale base della disciplina fiscale applicabile al trasferimento immobiliare; non consente, nel caso concreto, l’estensione del beneficio al terreno non provato come pertinenza.

• art. 348-ter c.p.c.

  in presenza di doppia conforme, il motivo ex art. 360, n. 5, c.p.c. è inammissibile se il ricorrente non indica specifici profili di divergenza tra le due decisioni di merito.

• art. 13 d.P.R. 115/2002

  comma 1-quater e comma 1-bis

  in caso di rigetto del ricorso sussistono i presupposti per l’ulteriore contributo unificato.

Massime di principio

• Ai fini delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, il concetto di pertinenza va accertato in concreto sulla base della destinazione effettiva e durevole del bene al servizio o ornamento dell’immobile principale, non sulla base della sola qualificazione catastale o della contiguità fisica.
• La pertinenza presuppone un duplice requisito: un elemento oggettivo di funzionalità/accessorietà e un elemento soggettivo di volontà del titolare di destinare stabilmente il bene accessorio al bene principale.
• Se il giudice di merito respinge la domanda principale incompatibile con una tesi difensiva o con un’eccezione, l’omessa menzione espressa di tale tesi o eccezione può integrare un rigetto implicito, censurabile nei limiti del vizio di legge o di motivazione, non come omessa pronuncia in senso stretto.
• In presenza di doppia conforme, il ricorso per cassazione ex art. 360, n. 5, c.p.c. è inammissibile se non vengono specificati i profili di divergenza tra le ragioni di fatto delle due decisioni di merito.
• Quando l’atto di acquisto distingue il prezzo del bene principale da quello del bene asseritamente accessorio e il beneficio fiscale è richiesto solo per il primo, ciò può costituire forte indice della mancanza di un vincolo pertinenziale rilevante ai fini tributari.

Come è indicizzato