Cassazione Civile, Ordinanza n. 08418/2026 del 03/04/2026

Esito

La controversia

L’Ufficio aveva emesso nei confronti della contribuente un avviso di accertamento ai fini IRPEF, recuperando a tassazione una plusvalenza di 219.000 euro asseritamente realizzata nel 2005 in occasione della vendita, effettuata a una società, di un compendio immobiliare acquisito per successione. L’Amministrazione aveva riqualificato la compravendita come cessione onerosa di area edificabile, valorizzando il successivo rilascio di un permesso di costruire in favore dell’acquirente. La contribuente aveva impugnato l’atto, ma CTP e CTR avevano confermato la pretesa. In Cassazione sono stati dedotti due motivi: con il primo, la violazione dell’art. 38, comma 3, d.P.R. n. 600/1973, sostenendo che la motivazione dell’accertamento si fondava su indizi riferibili solo alla sfera dell’acquirente e su fatti successivi alla vendita, ignoti alla venditrice; con il secondo, la violazione dell’art. 67 t.u.i.r., censurando la riqualificazione della vendita di fabbricati come cessione di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  norma richiamata per denunciare in cassazione la violazione o falsa applicazione di legge.

• art. 38, comma 3, d.P.R. n. 600 del 1973

  disposizione evocata dal ricorrente quale parametro della legittimità dell’accertamento fiscale; la censura è stata assorbita dall’accoglimento del secondo motivo.

• art. 67, comma 1, lett. b), t.u.i.r.

  la Corte ribadisce che la norma sulle plusvalenze da terreni edificabili si applica solo alle cessioni di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria e non consente di riqualificare la vendita di un fabbricato come vendita del sottostante terreno edificabile.

• art. 24 Cost.

  richiamato insieme al principio della ragione più liquida come base costituzionale della priorità di esame del motivo assorbente.

• art. 111 Cost.

  richiamato insieme al principio della ragione più liquida come base costituzionale della priorità di esame del motivo assorbente.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  norma sul rito camerale utilizzata per la trattazione del ricorso.

• art. 384, secondo comma, seconda parte, c.p.c.

  consente alla Corte, quando non occorrono ulteriori accertamenti di fatto, di decidere la causa nel merito dopo la cassazione.

• art. 62, comma 2, d.lgs. n. 546 del 1992

  richiamato in combinazione con l’art. 384 c.p.c. quale base per la decisione nel merito nel processo tributario.

Massime di principio

• Ai fini dell’art. 67, comma 1, lett. b), t.u.i.r., la distinzione tra terreno edificabile e fabbricato è alternativa e non ammette un tertium genus: la vendita di un edificio non può essere riqualificata come cessione del suolo edificabile sottostante solo perché esiste una residua capacità edificatoria o perché l’acquirente intenda demolire e ricostruire.
• La plusvalenza tassabile da terreno edificabile presuppone che l’oggetto della cessione sia un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria in sé considerato; non è legittimo ancorare l’imposizione su chi vende il fabbricato a presunzioni fondate su atti o comportamenti dell’acquirente, successivi al trasferimento e interni alla sua sfera soggettiva.
• Nel giudizio di cassazione può essere applicato il criterio della ragione più liquida, esaminando prioritariamente il motivo che consente la definizione della controversia; se la questione è di puro diritto e non richiede ulteriori accertamenti, la Corte può cassare e decidere nel merito.
• Quando la Corte ritiene erronea la riqualificazione fiscale operata dall’Ufficio e non sono necessari ulteriori accertamenti fattuali, può annullare direttamente l’atto impositivo decidendo nel merito ai sensi delle norme processuali richiamate.

Come è indicizzato