Risoluzione n. 145 del 9/06/2009

Prezzo-valore e inammissibilità dell'atto integrativo

La Risoluzione n. 145/E del 9 giugno 2009 affronta un interpello relativo all'applicazione del regime del cosiddetto "prezzo-valore" previsto dall'art. 1, comma 497, della legge n. 266/2005. Il documento chiarisce che, se la richiesta non è stata formulata contestualmente all'atto di cessione, essa non può essere successivamente sanata mediante atto integrativo.

Quesito posto dal notaio

Il notaio istante riferisce che è stato stipulato nel 2007 un atto di permuta tra persone fisiche avente ad oggetto immobili ad uso abitativo. Nell'atto era stato indicato il valore di ciascun bene permutato secondo i criteri dell'art. 52 del DPR n. 131/1986, ma non era stata inserita la richiesta di applicazione del prezzo-valore. L'omissione sarebbe dipesa da mera dimenticanza delle parti. Il quesito verteva quindi sulla possibilità di esercitare l'opzione tramite un atto integrativo successivo.

Tesi del contribuente

Il notaio sosteneva che la scelta per il prezzo-valore potesse essere espressa anche in un atto integrativo, richiamando in via analogica l'orientamento dell'Amministrazione finanziaria in materia di agevolazioni "prima casa" espresso con circolare n. 38 del 12 agosto 2005.

Quadro normativo richiamato

L'art. 1, comma 497, della legge n. 266/2005 prevede che, in deroga all'art. 43 del TUR, per le cessioni di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, la base imponibile, su richiesta dell'acquirente resa al notaio all'atto della cessione, è costituita dal valore catastale determinato ai sensi dell'art. 52, commi 4 e 5, del TUR, indipendentemente dal corrispettivo pattuito. Resta comunque fermo l'obbligo di indicare nell'atto il corrispettivo.

La Risoluzione ricorda inoltre che la disciplina del prezzo-valore deroga:

• all'art. 43 del TUR, secondo cui per i contratti a titolo oneroso traslativi o costitutivi di diritti reali la base imponibile è il valore del bene o del diritto alla data dell'atto;
• all'art. 51, comma 2, del TUR, che per gli immobili e i diritti reali immobiliari assume come riferimento il valore venale in comune commercio.

Motivazione della decisione dell'Amministrazione

L'Agenzia afferma che il prezzo-valore si applica solo se ricorrono congiuntamente:

• il requisito oggettivo, cioè la cessione di immobili ad uso abitativo o relative pertinenze;
• il requisito soggettivo, cioè la cessione a persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali;
• la richiesta dell'acquirente resa al notaio all'atto della cessione.

La formulazione letterale della norma e la sua finalità, consistente anche nell'emersione dei reali corrispettivi delle contrattazioni immobiliari, impediscono di ritenere valida una dichiarazione successiva contenuta in un atto integrativo. L'opzione esercitata al momento del trasferimento incide immediatamente sull'attività di controllo dell'Ufficio e preclude i poteri di rettifica previsti dall'art. 52, comma 5-bis, del TUR; per tale ragione non è ipotizzabile che l'acquirente possa paralizzare un avvio di accertamento mediante una successiva integrazione dell'atto.

Distinzione rispetto ad altri regimi agevolativi

La Risoluzione esclude l'estensione al prezzo-valore degli orientamenti già espressi in materia di:

• agevolazioni "prima casa" (circolare n. 38 del 12 agosto 2005);
• agevolazioni per il trasferimento di immobili compresi in aree soggette a piani di recupero (risoluzione n. 110 del 2 ottobre 2006).

In quei casi era stata ritenuta ammissibile, in determinate circostanze, l'integrazione successiva del negozio traslativo privo della dichiarazione di voler usufruire del regime agevolato; tale impostazione non è invece applicabile al prezzo-valore.

Conseguenze pratiche sul contratto esaminato

Con riferimento al contratto di permuta già registrato, la dichiarazione di voler applicare il prezzo-valore non può essere resa con atto integrativo. Ne consegue che:

• la base imponibile deve essere determinata secondo le regole ordinarie degli artt. 43 e 51 del TUR;
• l'Ufficio conserva il potere di accertare il valore e procedere alla rettifica ai sensi degli artt. 51 e 52 del TUR.

Indicazione finale

La Risoluzione si conclude con l'invito alle Direzioni Regionali a vigilare affinché i principi enunciati siano applicati in modo uniforme sul territorio.