Sentenza del 06/12/2016 n. 24891 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

I ricorrenti hanno contestato la revoca delle agevolazioni fiscali applicate alla compravendita di un terreno: imposta di registro all'1% e imposte ipotecaria e catastale in misura fissa, previste dall'art. 33, comma 3, della legge n. 388 del 2000. La Commissione tributaria regionale aveva ritenuto che l'agevolazione non spettasse perché il piano particolareggiato cui era sottoposta l'area era divenuto inefficace dopo dieci anni, ai sensi dell'art. 16 della legge urbanistica n. 1150 del 1942. I ricorrenti hanno sostenuto che, prima della scadenza del piano particolareggiato, l'area era stata disciplinata dal nuovo piano regolatore generale di Roma, il quale ne avrebbe mantenuto l'edificabilità, e che l'attività edificatoria era stata avviata entro il quinquennio previsto dalla legge.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso, cassato la sentenza della Commissione tributaria regionale e rinviato la causa ad altra sezione della Commissione tributaria regionale del Lazio, anche per la liquidazione delle spese. La Corte ha escluso che la sola scadenza decennale del piano particolareggiato comporti automaticamente la perdita dell'edificabilità dell'area e, quindi, dell'agevolazione. Il giudice del rinvio dovrà verificare se, al momento della compravendita, il sopravvenuto piano regolatore generale consentisse concretamente l'edificazione con prescrizioni sufficientemente complete e attuative. La decisione non riconosce definitivamente l'agevolazione, ma stabilisce il criterio giuridico da applicare e impone una nuova verifica di merito.

Norme richiamate

• Art. 33, comma 3, legge n. 388 del 2000

  Sono soggetti a imposta di registro nella misura dell'1 per cento ed alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa i trasferimenti di beni immobili situati in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, a condizione che l'utilizzazione edificatoria avvenga entro cinque anni dal trasferimento.

  L'agevolazione non richiede necessariamente che l'immobile ricada formalmente in un piano particolareggiato denominato come tale. È sufficiente che l'area sia disciplinata da uno strumento urbanistico che consenta concretamente l'edificazione con risultati equivalenti a quelli di un piano particolareggiato e che l'utilizzazione edificatoria avvenga entro cinque anni dal trasferimento.

• Art. 16 della legge urbanistica n. 1150 del 1942

  La validità dei piani particolareggiati è fissata in dieci anni.

  La scadenza decennale del piano particolareggiato determina l'inefficacia dello strumento nei suoi specifici effetti, ma non comporta automaticamente la perdita dell'edificabilità dell'area quando questa risulti da un successivo piano regolatore generale.

• Art. 76, comma 1, legge n. 448 del 2001

  È stata richiamata dai ricorrenti insieme alla disciplina delle agevolazioni relative ai trasferimenti immobiliari, ma la decisione fonda principalmente il proprio esito sull'interpretazione dell'art. 33, comma 3, della legge n. 388 del 2000.

• Art. 2, comma 30, legge n. 350 del 2003

  È stata richiamata dai ricorrenti nel quadro normativo delle agevolazioni fiscali immobiliari; la Corte ha concentrato l'analisi sul requisito sostanziale dell'edificabilità dell'area.

• Cass. n. 26046 del 2011; Cass. n. 16835 del 2008; Cass. n. 29648 del 2008; Cass. n. 28010 del 2009

  La giurisprudenza afferma che il piano regolatore generale può assolvere, ai fini dell'agevolazione, anche la funzione di piano particolareggiato quando contenga prescrizioni complete ed esaustive tali da consentire direttamente l'edificazione, senza necessità di ulteriori strumenti attuativi.

Massime di principio

• Per le agevolazioni fiscali collegate all'edificabilità, conta soprattutto la concreta possibilità giuridica di edificare al momento dell'acquisto, non la mera denominazione formale dello strumento urbanistico.
• La scadenza di un piano particolareggiato non fa venire meno automaticamente l'edificabilità del terreno: occorre verificare se un successivo piano regolatore generale abbia mantenuto o attribuito una disciplina edificatoria.
• Un piano regolatore generale può essere sufficiente a integrare il requisito richiesto dall'agevolazione quando contiene prescrizioni dettagliate, complete e direttamente attuative, senza necessità di un ulteriore piano particolareggiato.
• La concreta edificazione entro il termine quinquennale è un requisito distinto dalla destinazione urbanistica: devono essere provati sia l'edificabilità dell'area al momento del trasferimento sia l'effettivo utilizzo edificatorio entro cinque anni.
• In caso di contestazione dell'Amministrazione finanziaria, è essenziale esaminare il certificato di destinazione urbanistica, il piano urbanistico vigente alla data dell'atto, le relative norme tecniche e i titoli edilizi rilasciati.