Sentenza del 15/12/2017 n. 30157 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Le contribuenti avevano impugnato un avviso di liquidazione dell'imposta di registro, sostenendo che la cessione dell'immobile potesse essere assoggettata a IVA mediante opzione, poiché il fabbricato era destinato a essere trasformato in struttura ricettivo-alberghiera. L'Agenzia delle Entrate ha contestato sia l'interesse del Fisco a recuperare l'imposta di registro, anche se inferiore all'IVA già riscossa, sia la possibilità di qualificare come strumentale un immobile accatastato in categoria abitativa A/3 sulla base di una futura trasformazione progettata.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso dell'Agenzia delle Entrate, ritenendo sussistente l'interesse dell'Amministrazione a recuperare l'imposta effettivamente dovuta per legge, indipendentemente dal confronto economico tra imposta di registro e IVA. Ha inoltre stabilito che, ai fini della qualificazione dell'immobile come strumentale, rileva la categoria catastale esistente al momento della cessione, mentre sono irrilevanti il progetto di trasformazione, la richiesta di permesso di costruire e la futura destinazione d'uso. Poiché l'immobile era accatastato in categoria abitativa A/3, non era consentita l'opzione per l'IVA prevista per i fabbricati strumentali. La sentenza d'appello è stata cassata e il ricorso originario delle contribuenti contro l'avviso di liquidazione è stato definitivamente rigettato. Le spese di tutti i gradi sono state compensate.

Norme richiamate

• Art. 100 c.p.c.

  L'Agenzia delle Entrate ha interesse ad agire per ottenere l'applicazione del corretto trattamento fiscale previsto dalla legge, anche quando l'imposta da recuperare sia inferiore a un'altra imposta già riscossa.

• Artt. 3, 23 e 97 della Costituzione

  principi di eguaglianza, legalità e imparzialità

  L'Amministrazione finanziaria deve applicare il trattamento tributario stabilito dalla legge e non può rinunciare al recupero dell'imposta dovuta per ragioni di convenienza economica o in base alla preferenza del contribuente.

• Art. 10, commi 8-bis e 8-ter, del D.P.R. n. 633/1972

  comma 8-ter, lett. d, nel testo vigente ratione temporis

  L'opzione per l'imposizione IVA era consentita per le cessioni di fabbricati strumentali, non per immobili accatastati come abitativi. La strumentalità deve essere verificata sulla base della categoria catastale al momento del trasferimento.

• Cass. civ., 9 novembre 2016, n. 22765

  l'unico criterio oggettivo per individuare la strumentalità dell'immobile è rappresentato dalla categoria catastale di appartenenza al momento del trasferimento

  Un progetto di trasformazione futura non è sufficiente a modificare la qualificazione fiscale dell'immobile, perché non garantisce né la realizzazione dell'intervento né il successivo mutamento del classamento catastale.

Massime di principio

• Per determinare il regime fiscale applicabile alla cessione di un immobile, occorre considerare la categoria catastale e la situazione oggettiva esistente alla data del trasferimento.
• La futura destinazione d'uso, un progetto edilizio o una richiesta di permesso di costruire non rendono automaticamente strumentale un immobile attualmente accatastato come abitativo.
• L'Amministrazione finanziaria può recuperare l'imposta ritenuta legalmente dovuta anche se il relativo importo è inferiore a quello di un'altra imposta già versata; non può rinunciare alla pretesa tributaria per mera convenienza economica.
• Quando il regime IVA dipende dalla natura strumentale del fabbricato, è essenziale verificare che tale natura risulti già dal classamento catastale al momento della cessione.
• In caso di contestazione, la successiva trasformazione dell'immobile può rilevare per periodi o operazioni future, ma non necessariamente retroagisce al momento della vendita.