Sentenza del 20/02/2017 n. 452 - Comm. Trib. Reg. per la Toscana

Esito

La controversia

La controversia riguardava la perdita dei benefici fiscali per l'acquisto della prima casa in seguito alla vendita dell'immobile entro cinque anni dall'acquisto. Il contribuente sosteneva di aver evitato la decadenza iniziando a costruire, su un terreno di sua proprietà, una nuova abitazione da destinare a propria residenza. Tuttavia, entro un anno dalla vendita, la costruzione non aveva raggiunto almeno lo stadio di rustico, comprensivo delle mura perimetrali e della copertura completa, e dopo oltre trenta mesi il contribuente non aveva ancora trasferito la residenza nel nuovo immobile.

La decisione

La revoca delle agevolazioni è stata confermata. In caso di vendita dell'immobile acquistato con i benefici prima casa prima del decorso di cinque anni, il contribuente deve, entro un anno dall'alienazione, acquistare un altro immobile da destinare ad abitazione principale oppure realizzare una nuova abitazione propria. La costruzione può costituire un acquisto a titolo originario per effetto dell'accessione, ma entro il termine annuale deve essere almeno completata al rustico, con mura perimetrali e copertura completa. Nel caso concreto tale requisito non è stato rispettato e non è stato effettuato tempestivamente il trasferimento della residenza; pertanto il contribuente è decaduto dai benefici e sono dovute le imposte recuperate dall'Amministrazione finanziaria.

Norme richiamate

• Art. 1, nota II-bis, della Tariffa, Parte I, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  Il contribuente che nel quinquennio abbia rivenduto l'immobile evita la decadenza non solo se entro l'anno successivo acquisti un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale, ma anche se realizzi, eseguendo almeno il rustico, comprensivo delle mura perimetrali e della copertura completa, su un terreno di sua proprietà, la propria abitazione principale.

  La norma non distingue tra acquisto a titolo derivativo e acquisto a titolo originario mediante costruzione su terreno proprio. Tuttavia, per conservare l'agevolazione, la nuova abitazione deve essere realizzata entro un anno almeno allo stato di rustico e deve essere destinata a costituire l'abitazione principale.

• Art. 934 del codice civile, principio dell'accessione

  La proprietà della costruzione realizzata sul terreno appartiene al proprietario del terreno. Questo consente di considerare la realizzazione della nuova abitazione come un acquisto a titolo originario rilevante ai fini del mantenimento delle agevolazioni prima casa.

• Cassazione civile, sentenza 16 settembre 2016, n. 18211

  Il contribuente che nel quinquennio abbia rivenduto l'immobile evita la decadenza non solo se entro l'anno successivo acquisti un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale, ma anche se realizzi, eseguendo almeno il rustico, comprensivo delle mura perimetrali e della copertura completa, su un terreno di sua proprietà, la propria abitazione principale.

  La Corte ha chiarito che la costruzione di una nuova abitazione può sostituire l'acquisto di un altro immobile, purché entro il termine di un anno siano raggiunti requisiti edilizi sostanziali e la destinazione abitativa principale sia effettiva.

Massime di principio

• La vendita della prima casa entro cinque anni comporta la decadenza dall'agevolazione, salvo che entro un anno venga acquistata o realizzata una nuova abitazione principale.
• Non è sufficiente acquistare un terreno, avviare i lavori o presentare un progetto edilizio: entro un anno la nuova costruzione deve almeno raggiungere lo stato di rustico, con mura perimetrali e copertura completa.
• La nuova abitazione può essere realizzata anche su un terreno acquistato prima della vendita dell'immobile agevolato; rileva che il contribuente ne diventi proprietario e la destini a propria abitazione principale.
• La destinazione a dimora principale deve essere concreta e tempestiva; il mancato trasferimento della residenza per un periodo prolungato può confermare la decadenza.
• In una situazione analoga è essenziale documentare sia il rispetto del termine annuale sia lo stato effettivo dei lavori mediante titoli edilizi, documentazione tecnica e attestazioni sulla destinazione dell'immobile.