Sentenza del 10/06/2019 n. 756 - Comm. Trib. Reg. per il Piemonte

Esito

La controversia

Il Comune aveva emesso un avviso di accertamento IMU per gli anni dal 2012 al 2015, qualificando il terreno come area edificabile e determinando l'imposta sulla base del valore venale. La società sosteneva che la presenza di un insediamento di nomadi nell'area prospiciente avesse reso di fatto impraticabile o non conveniente l'edificazione, inducendola a rinunciare al permesso di costruire e impedendo l'accesso ai finanziamenti bancari. Contestava quindi sia la debenza dell'IMU sia il valore attribuito dal Comune, chiedendo in subordine una riduzione dell'imposta per assimilazione agli immobili inagibili e l'esclusione di sanzioni e interessi.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha respinto l'appello e confermato la sentenza di primo grado. Ha stabilito che il terreno mantiene la qualificazione di area edificabile e deve essere assoggettato a IMU sulla base del valore venale, non del valore catastale. Le limitazioni concrete all'edificazione possono incidere sul valore commerciale, ma non eliminano la natura edificabile dell'area. La rinuncia della società all'edificazione è stata ritenuta una scelta imprenditoriale non idonea a escludere l'imposta o a ottenere una riduzione per inagibilità. L'agevolazione prevista per i fabbricati inagibili non è applicabile alle aree edificabili. Anche sanzioni e interessi restano dovuti, seguendo il regime dell'obbligazione principale. Le spese del grado sono state compensate tra le parti.

Norme richiamate

• Art. 2 del D.Lgs. 504/1992

  La qualificazione urbanistica dell'area come edificabile rileva ai fini dell'imposizione, anche quando esistano limitazioni concrete o economiche all'utilizzo edificatorio.

• Art. 5, comma 5, del D.Lgs. 504/1992

  Per le aree fabbricabili la base imponibile è costituita dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno d'imposizione, tenendo conto delle caratteristiche e delle condizioni concrete dell'area.

• Art. 13 del D.L. 201/2011, convertito nella Legge 214/2011

  Disciplina l'IMU e conferma l'assoggettamento delle aree edificabili all'imposta secondo la relativa base imponibile.

• Art. 13, comma 3, lettera b), del D.L. 201/2011, convertito nella Legge 214/2011

  La riduzione prevista per immobili inagibili o inutilizzabili riguarda i fabbricati e non può essere estesa alle aree fabbricabili mediante interpretazione analogica o estensiva.

• Art. 52 del D.Lgs. 546/1992

  Riguarda la richiesta di sospensione degli effetti della sentenza impugnata; nel caso concreto la decisione di merito ha comunque confermato la pretesa tributaria.

• Cassazione, sentenza n. 21761/2018

  "Le limitazioni alla possibilità di utilizzo edificatorio del terreno non fanno cambiare la qualificazione del terreno ... ma incidono sulla sua valorizzazione."

  Una limitazione fattuale o giuridica all'edificazione non trasforma automaticamente il terreno edificabile in terreno agricolo. Essa può però incidere sulla concreta determinazione del valore venale.

Massime di principio

• Ai fini IMU, la qualificazione di un terreno come edificabile dipende principalmente dalla disciplina urbanistica vigente, non dall'effettiva realizzazione di edifici o dalla scelta del proprietario di non costruire.
• La mancata edificazione, la rinuncia a un permesso di costruire, la difficoltà di ottenere finanziamenti o la scarsa convenienza economica dell'intervento non escludono di per sé l'IMU.
• Le limitazioni concrete all'edificabilità possono giustificare una riduzione del valore venale, purché siano documentate e incidano realmente sul valore commerciale; non comportano però automaticamente l'applicazione del valore catastale o la trasformazione dell'area in terreno agricolo.
• Le agevolazioni previste per fabbricati inagibili o inutilizzabili non sono normalmente applicabili, per analogia, alle aree edificabili prive di edificazione o non convenientemente utilizzabili.
• Il Comune deve determinare il valore venale considerando ubicazione, potenzialità edificatoria, destinazione urbanistica, vincoli e condizioni concrete dell'area. Un accertamento basato su valori medi può tuttavia essere contestato con una prova specifica del minor valore.
• Sanzioni e interessi seguono normalmente le sorti dell'imposta principale, salvo istituti specifici quali definizione agevolata, ravvedimento, autotutela, conciliazione o riconoscimento di obiettive condizioni di incertezza normativa.