Cassazione Civile, Ordinanza n. 27285/2025 del 13/10/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di vendita immobiliare con il quale un venditore si era impegnato a trasferire un appartamento escludendo la cantina. Al momento del rogito definitivo, gli acquirenti avevano sottoscritto una scrittura privata in cui si dichiarava che l'accordo di vendita escludeva la cantina e che, in favore degli acquirenti, veniva riconosciuto un diritto di prelazione sulla stessa. Il venditore ha quindi chiesto l'accertamento della simulazione relativa parziale del contratto definitivo nella parte in cui risultava trasferita anche la cantina. Il tribunale ha accolto la domanda, valorizzando la controdichiarazione del 4 luglio 2004, anteriore di due giorni al rogito, il prezzo del definitivo inferiore rispetto al preliminare e il mancato rilascio della cantina. In appello i convenuti hanno sostenuto che la domanda riguardava solo il trasferimento della cantina e non anche il prezzo, e che la prova della simulazione non poteva essere desunta dal prezzo indicato nel rogito; hanno anche contestato l'efficacia della scrittura privata come controdichiarazione perché non coeva al definitivo e non sottoscritta da tutte le parti. La Corte d'appello ha rigettato il gravame e gli acquirenti hanno proposto ricorso per cassazione deducendo: violazione dell'art. 112 c.p.c. per ultrapetizione, perché la Corte avrebbe fondato la decisione sulla simulazione del prezzo mai domandata; e violazione degli artt. 1414, 1417 e 2697 c.c., perché la prova della simulazione sarebbe stata tratta non dall'accordo simulatorio ma da un elemento del negozio simulato. I controricorrenti, quali eredi del venditore, hanno resistito chiedendo il rigetto.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha escluso la violazione dell'art. 112 c.p.c., chiarendo che la Corte d'appello non aveva deciso una domanda diversa o nuova, ma aveva confermato l'accertamento della simulazione relativa parziale del definitivo limitatamente alla cantina. Ha inoltre ritenuto infondata la censura sulla prova della simulazione, perché la sentenza impugnata non aveva tratto la prova dal solo prezzo indicato nel rogito, bensì dalla scrittura privata del 4 luglio 2004; il riferimento al prezzo inferiore era stato valorizzato solo come argomento ulteriore e non decisivo. La Corte ha ribadito che la controdichiarazione è un atto di accertamento o riconoscimento scritto, privo di carattere negoziale, che non deve necessariamente essere coevo all'atto simulato e può provenire anche da una sola parte, purché sia quella che riconosce la simulazione e che trae vantaggio dall'atto simulato. Conseguentemente, il ricorso è stato respinto con condanna dei ricorrenti alle spese e con declaratoria dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  Il giudice non incorre in ultrapetizione se si limita a pronunciarsi sulla domanda effettivamente proposta; non vi è violazione quando la decisione resta nell'alveo dell'accertamento della simulazione parziale del contratto definitivo e non introduce una domanda nuova relativa al prezzo.

• art. 1414 c.c.

  La disciplina della simulazione viene richiamata per affermare che la prova dell'accordo simulatorio può essere tratta dalla controdichiarazione e non solo dagli elementi interni dell'atto simulato.

• art. 1417 c.c.

  La simulazione può essere provata secondo i criteri consentiti dall'ordinamento; nel caso concreto la Corte valorizza la scrittura privata quale controdichiarazione idonea a dimostrare l'accordo simulatorio.

• art. 2697 c.c.

  L'onere della prova della simulazione risulta assolto attraverso la controdichiarazione scritta, senza che sia necessario desumerlo dal solo contenuto economico del contratto simulato.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115/2002

  Il contributo unificato ulteriore è pari a quello dovuto per il ricorso.

Massime di principio

• In tema di simulazione contrattuale, la controdichiarazione è un atto di accertamento o riconoscimento scritto, privo di natura negoziale, e può costituire prova della simulazione anche se non è coeva all'atto simulato.
• La controdichiarazione non deve necessariamente provenire da tutti i partecipi all'accordo simulatorio: può essere sufficiente la sottoscrizione della parte che riconosce la simulazione e che trae vantaggio dall'atto simulato.
• Non integra ultrapetizione il fatto che il giudice richiami elementi accessori del contratto come argomenti corroborativi, purché la decisione resti ancorata alla domanda effettivamente proposta.
• La prova della simulazione non può essere censurata se il giudice di merito l'ha fondata su una controdichiarazione specificamente riferita al rapporto controverso, mentre l'elemento economico del contratto simulato abbia avuto solo funzione secondaria e confermativa.

Come è indicizzato