Cassazione Civile, Ordinanza n. 22819/2026 del 06/07/2026

Esito

La controversia

Un condomino aveva impugnato la delibera assembleare di approvazione del consuntivo 2013-2014 nella parte in cui gli addebitava euro 4.831,45 sotto la voce "passate gestioni", sostenendo che il credito non fosse dovuto o fosse ormai prescritto. Il Tribunale aveva accolto parzialmente la domanda ritenendo prescritto il credito relativo a lavori deliberati nel 2004. La Corte d'appello aveva invece riformato la decisione, ritenendo che si trattasse di spese straordinarie per rifacimento di facciate, balconi e terrazzi, quindi soggette a prescrizione decennale e non quinquennale; aveva inoltre valorizzato il rendiconto approvato in successive gestioni come titolo del credito, escludendo la prescrizione. Il ricorso per cassazione deduceva, con il primo motivo, violazione dell'art. 115 c.p.c. e omesso esame di fatti decisivi, sostenendo che non fosse stata provata la natura straordinaria dei lavori e che la delibera richiamata non specificasse in modo sufficiente né i lavori né il piano di riparto, oltre a contestare l'efficacia interruttiva di successivi bilanci e del giudizio relativo ad altra delibera. Con il secondo motivo si lamentava la violazione dell'art. 2697 c.c., assumendo che la natura straordinaria dei lavori non fosse stata dimostrata e che, quindi, dovesse applicarsi la prescrizione quinquennale.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo, ritenendo che la prescrizione applicabile alle spese straordinarie condominiali sia quella ordinaria decennale ex art. 2946 c.c., mentre la prescrizione quinquennale ex art. 2948, n. 4, c.c. riguarda solo gli oneri ordinari e periodici. Ha inoltre chiarito che il rendiconto consuntivo approvato dall'assemblea e l'impugnazione della delibera non costituiscono di per sé atti interruttivi della prescrizione del credito, e che spetta al giudice di merito verificare l'esistenza di eventuali ulteriori atti interruttivi diversi da quelli esclusi. Il secondo motivo è stato rigettato perché non vi è stata inversione dell'onere della prova, ma solo una valutazione del materiale istruttorio, non censurabile come violazione dell'art. 2697 c.c. La sentenza impugnata è stata quindi cassata nei limiti del motivo accolto e la causa rinviata alla Corte d'appello di Bari in diversa composizione anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 115 c.p.c.

  La censura è stata dedotta come violazione del principio di disponibilità delle prove e come omesso esame di fatti decisivi, ma la Corte ha ritenuto decisivo soprattutto il corretto inquadramento della prescrizione e del valore probatorio degli atti condominiali.

• art. 2697 c.c.

  La norma è stata richiamata per escludere la violazione dell'onere della prova: non vi è stata inversione dell'onere, ma solo una diversa valutazione delle prove acquisite.

• art. 1133 c.c.

  È stato evocato per distinguere gli atti di gestione ordinaria, rimessi all'amministratore, dalle spese straordinarie che richiedono deliberazione assembleare.

• art. 1135 c.c.

  L'approvazione del rendiconto annuale e della ripartizione delle spese rende liquida ed esigibile l'obbligazione condominiale; per le spese straordinarie si richiede apposita delibera e fondo speciale.

• art. 1137 c.c.

  La delibera approvativa del rendiconto, se non impugnata, costituisce titolo idoneo del credito; l'impugnazione della delibera non vale però quale atto interruttivo della prescrizione del credito.

• art. 1123 c.c.

  Le spese straordinarie deliberate dall'assemblea sono ripartite tra i condomini secondo i criteri tabellari di riparto.

• art. 2943 c.c.

  L'interruzione della prescrizione richiede un atto di costituzione in mora o l'inizio di un giudizio relativo al diritto azionato; il rendiconto approvato non ha tale efficacia e l'impugnazione della delibera non integra un atto interruttivo.

• art. 2944 c.c.

  Il riconoscimento del diritto da parte del debitore interrompe la prescrizione.

• art. 2945 c.c.

  L'interruzione fa decorrere un nuovo termine di prescrizione; se l'interruzione avviene con domanda giudiziale, la prescrizione resta sospesa fino al giudicato.

• art. 2946 c.c.

  È il termine ordinario di prescrizione applicabile alle spese condominiali straordinarie, in quanto non periodiche e autonome rispetto agli oneri ordinari.

• art. 2948 c.c.

  La prescrizione quinquennale riguarda soltanto le prestazioni periodiche e, nel condominio, gli oneri ordinari; non si applica alle spese straordinarie di rifacimento.

Massime di principio

• Nel condominio, la prescrizione quinquennale ex art. 2948, n. 4, c.c. si applica solo agli oneri ordinari e periodici, mentre le spese straordinarie deliberate dall'assemblea soggiacciono alla prescrizione ordinaria decennale ex art. 2946 c.c.
• La periodicità rilevante ai fini dell'art. 2948 c.c. presuppone una prestazione originariamente periodica; non basta che un debito unico sia rateizzato o che sia riportato nei rendiconti successivi.
• Il rendiconto condominiale approvato, anche se riporta morosità pregresse, costituisce titolo del credito se non impugnato, ma non integra di per sé un atto idoneo a interrompere la prescrizione.
• L'impugnazione della delibera assembleare ai sensi dell'art. 1137 c.c. non vale come atto interruttivo della prescrizione del credito condominiale.
• La violazione dell'art. 2697 c.c. ricorre solo quando il giudice attribuisce l'onere della prova alla parte sbagliata; non quando si contesta l'apprezzamento delle prove compiuto dal giudice di merito.

Come è indicizzato