Ordinanza del 05/06/2020 n. 10726 - Corte di Cassazione

Accertamento induttivo dei ricavi da cessioni immobiliari

La pronuncia riguarda la legittimità della rettifica induttiva dei ricavi d’impresa relativi a una compravendita immobiliare del 2005. La Corte conferma che l’esistenza di corrispettivi non dichiarati può essere provata mediante presunzioni semplici, purché gravi, precise e concordanti, e che i valori OMI possono concorrere alla prova insieme ad altri elementi, come la differenza tra prezzo dichiarato e importo del mutuo.

Vicenda processuale e accertamenti

La società Ing. D.R. Costruzioni s.r.l. ha impugnato gli avvisi di accertamento relativi a IRES, IRAP e IVA per l’anno 2005. La Commissione tributaria regionale della Campania, con sentenza n. 160/9/12, pronunciata il 15 febbraio 2012 e depositata il 28 maggio 2012, ha respinto l’appello e confermato la decisione della CTP di Avellino.

La CTR ha ritenuto che l’accertamento non potesse basarsi esclusivamente sui valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), ma ha considerato anche il mutuo ipotecario relativo all’immobile compravenduto. La CTP aveva rideterminato il maggior valore rispetto a quello accertato dall’Ufficio, ritenendo congruo il valore risultante dalle valutazioni OMI e utilizzando lo scostamento rispetto al mutuo come elemento di riscontro.

Norme e principi sulla prova

La Corte richiama il consolidato orientamento secondo cui, a seguito dell’abrogazione dell’ultimo periodo della lettera d) del primo comma dell’art. 39 del d.P.R. 29 settembre 1973, n. 600, con efficacia retroattiva per adeguare l’ordinamento interno a quello comunitario, è stato ripristinato il quadro normativo precedente. Ne consegue che la prova di attività non dichiarate derivanti da cessioni immobiliari, o dalla costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento, può essere fornita anche tramite presunzioni semplici, purché dotate dei requisiti previsti dagli artt. 2727 e 2729 c.c.

La presunzione legale introdotta dal d.l. 4 luglio 2006, n. 223 non era applicabile alla compravendita del 2005: l’art. 1, comma 265, della legge 24 dicembre 2007, n. 244 ne aveva circoscritto l’applicazione agli atti formati dal 4 luglio 2006. La Corte richiama inoltre la legge 7 luglio 2009, n. 88, art. 24, commi 4, lettera f), e 5, in relazione al ripristino del regime fondato sulle presunzioni semplici.

Valutazione degli indizi nel caso concreto

Secondo la giurisprudenza richiamata, la rettifica dei corrispettivi nel settore immobiliare è legittima quando si rilevi uno scostamento tra l’importo del mutuo e il prezzo dichiarato, oppure quando il confronto con i valori OMI sia combinato con altri elementi, tra cui la differenza tra prezzo e importo del finanziamento. Sono citate, tra le altre, Cass. n. 20429 del 26 settembre 2014, Cass. n. 23485 del 18 novembre 2016, Cass. n. 26485/2016, Cass. n. 7857/2016 e Cass. n. 25510/2019.

Nel caso in esame, il mutuo ammontava a euro 200.000, mentre la CTP aveva determinato il valore dell’immobile in euro 122.120, sulla base delle valutazioni OMI, riducendo l’importo inizialmente accertato dall’Ufficio, coincidente con quello del mutuo. La differenza tra il finanziamento e il prezzo dichiarato è stata ritenuta idonea, insieme ai valori OMI, a sostenere la valutazione del giudice di merito. L’Agenzia delle entrate non aveva proposto appello incidentale e aveva quindi accettato il valore così determinato.

Non è stata ritenuta decisiva la circostanza che il mutuo fosse stato contratto da quattro mutuatari, soltanto uno dei quali coincideva con gli acquirenti, poiché il giudice d’appello aveva collegato il finanziamento all’acquisto dell’immobile e tale circostanza non era stata contestata dalla società.

Censure della società e limiti del giudizio di cassazione

La società aveva proposto sette motivi, contestando, tra l’altro, l’utilizzo dei valori OMI, il riparto dell’onere della prova, l’insufficienza della motivazione e la gravità, precisione e concordanza degli indizi. Aveva inoltre indicato elementi relativi alle trattative tramite agenzia immobiliare, nelle quali figurava il prezzo di euro 65.000, al testo dell’atto di compravendita — che menzionava il pagamento con parte del netto ricavo del mutuo — e al numero e all’identità dei mutuatari. Era stata anche contestata la corretta determinazione dei valori OMI.

La Corte ha respinto le censure. Quanto al vizio motivazionale, ha applicato l’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c. nella formulazione anteriore alle modifiche apportate dal d.l. 83/2012, applicabile ratione temporis in ragione della data della sentenza d’appello. Il fatto asseritamente trascurato deve avere un rapporto causale con la decisione e, se esaminato, deve poter condurre a un esito diverso; gli elementi probatori non considerati devono essere tali da privare con certezza di efficacia quelli posti a fondamento della pronuncia. La mera difformità tra la valutazione del giudice e quella auspicata dalla parte non consente una nuova valutazione del merito in cassazione. È richiamata Cass., Sezioni Unite, 25 ottobre 2013, n. 24148.

Esito e spese

La Corte ha rigettato integralmente il ricorso. La società ricorrente è stata condannata a pagare all’Agenzia delle entrate le spese del giudizio di legittimità, liquidate in euro 4.100, oltre alle spese prenotate a debito. Nulla è stato disposto per le spese nei confronti della Direzione provinciale di Avellino, rimasta intimata. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115/2002, la Corte ha dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento dell’ulteriore contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso ai sensi del comma 1-bis, se dovuto.