Cassazione Civile, Sentenza n. 30058/2022 del 13/10/2022

Esito

La controversia

Il ricorrente chiedeva l'esecuzione specifica ai sensi dell'art. 2932 c.c. di un contratto preliminare ("compromesso di permuta" del 20/11/1981) con cui, in cambio dei terreni del Turi, Spizzirri si obbligava a cedere 1/4 delle costruzioni che si sarebbero potute edificare sui detti terreni. Lo Spizzirri aveva edificato e chiedeva il trasferimento della proprietà; il Turi eccepiva, oltre a fatti impeditivi relativi all'adempimento, la nullità/indeterminabilità dell'oggetto del preliminare perché la pattuizione indicava solo una quota delle future costruzioni senza indicare parametri essenziali (ubicazione, dimensione, destinazione, criteri di individuazione degli immobili). La Corte d'appello aveva accolto per la prima volta in appello l'eccezione di nullità per indeterminabilità; la Cassazione ha esaminato se il contratto potesse essere qualificato come "genus limitatum" o, comunque, se contenesse elementi oggettivi idonei a consentire la determinazione tecnica dell'oggetto, e ha valutato anche questioni processuali relative alla possibilità di sollevare censure costituzionali in sede di cassazione.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto che il preliminare non contenesse elementi sufficienti per ritenere determinato o determinabile l'oggetto (la quota delle future costruzioni) in mancanza di parametri essenziali quali indici di edificabilità, collocazione, dimensione, destinazione e criteri di attribuzione degli immobili. Ha inoltre dichiarato inammissibile la censura di violazione dell'art. 24 Cost. quale motivo autonomo e ha ritenuto infondata la critica secondo cui la Corte d'appello avrebbe deciso al di fuori del "decidendum". Conseguentemente il ricorso è stato rigettato e il ricorrente condannato alle spese di cassazione: compensi liquidati in euro 5.000,00, spese forfettarie 15%, esborsi euro 200,00 e accessori di legge; è stata richiamata la norma relativa al contributo unificato (art. 13, comma 1-quater D.P.R. n.115/02).

Norme richiamate

• codice civile

  Art. 2932 c.c. invocato come titolo per l'esecuzione in forma specifica del contratto preliminare; la Corte ha ritenuto che l'art. 2932 non può trovare applicazione laddove l'oggetto del trasferimento sia indeterminabile per carenza di elementi oggettivi idonei a consentirne la specificazione

• codice civile

  Riferimento alla qualificazione del negozio e alla volontà delle parti; la Corte ha comunque applicato i criteri di determinabilità oggettiva dell'oggetto, non limitandosi all'interpretazione soggettiva

• codice civile

  Richiamato nel contesto del principio secondo cui l'adempimento del venditore può consistere nel trasferire la cosa determinata solo nel genere, quando il contratto contenga elementi prestabiliti idonei alla determinazione mediante mera operazione tecnica

• codice civile

  Richiamato con riferimento ai limiti dell'interpretazione del negozio e degli effetti del consenso, pur se la decisione si è basata in primo luogo sull'indeterminabilità oggettiva dell'oggetto

• codice civile

  Riferimento alle regole generali di interpretazione del contratto; la Corte ha comunque posto l'accento sull'esigenza di elementi oggettivi e predeterminati nel contratto per consentire la determinazione della cosa futura

• Costituzione

  La presunta violazione è stata dichiarata inammissibile come motivo autonomo in cassazione: le doglianze su profili costituzionali devono essere sollevate mediante questione di legittimità costituzionale della norma applicata

• codice di procedura civile

  Richiamato nella censura sul tema del "decidendum"; la Corte ha ritenuto che la questione dell'indeterminabilità rientrava nell'ambito della domanda di esecuzione specifica e quindi era nel perimetro del giudizio

• D.P.R. n. 115/2002

  Richiamato per la previsione relativa al contributo unificato aggiuntivo dovuto in determinati casi; la Corte ha dato atto dell'applicabilità ratione temporis e della possibile ulteriore richiesta di versamento

Massime di principio

• Per i contratti che prevedono la cessione di "cosa futura" (es. quote di costruzioni da realizzare) è necessario che il contratto contenga elementi oggettivi, predeterminati e idonei ad una determinazione tramite mera operazione tecnica (es. parametri di superficie, criteri di individuazione, ubicazione). In mancanza di tali elementi l'oggetto è indeterminabile e il contratto può essere dichiarato nullo.
• La figura del "genus limitatum" è ammissibile anche per immobili solo se il contratto individua in modo oggettivo il "genere" e fornisce parametri tali che la parte da trasferire possa essere tecnicamente individuata senza richiedere una nuova manifestazione di volontà delle parti.
• Il giudice non può supplire, ai fini dell'esecuzione specifica, a carenze essenziali del negozio attingendo a dati estranei al contenuto contrattuale, se dal contratto stesso non emergono criteri oggettivi sufficienti per la determinazione dell'oggetto.
• Le eccezioni di nullità che riguardino requisiti essenziali del contratto (es. indeterminabilità dell'oggetto) possono essere rilevate anche in fase d'appello e, se rilevanti e fondate, portare all'annullamento dell'azione di esecuzione specifica.
• In sede di cassazione non è ammissibile prospettare direttamente la violazione di norme costituzionali come motivo autonomo: le questioni costituzionali vanno sollevate mediante la questione di legittimità costituzionale della norma applicata.
• Nella pratica contrattuale, per evitare il rischio di nullità, le parti di accordi di permuta/assegnazione su cose future devono prevedere criteri chiari di quantificazione e di individuazione (parametri urbanistici, quote esatte, criteri di scelta, modalità di attribuzione degli immobili) e possibilmente allegare planimetrie o criteri tecnici che consentano una determinazione univoca.