Cassazione Civile, Ordinanza n. 06590/2026 del 19/03/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un conflitto tra un condomino e il condominio di appartenenza. In primo grado erano state respinte sia la domanda principale del condomino, diretta a far cessare asseriti atti emulativi dei vicini/condominio, sia la domanda riconvenzionale del condominio, con cui si chiedeva, tra l'altro, la rimozione di una scala realizzata dal condomino nell'intercapedine tra due fabbricati. In appello il condominio ha impugnato la decisione, mentre il condomino ha proposto appello incidentale. La Corte d'appello ha accolto in parte il gravame del condominio e ha condannato il condomino a rimuovere la scala e a ripristinare l'intercapedine, ritenendo che l'opera, per la sua natura, integrasse una costruzione in aderenza imperfetta e che non fossero ipotizzabili opere di riempimento. In Cassazione il condomino ha dedotto: 1) difetto di legittimazione ad agire del condominio e violazione delle norme processuali sulla legittimazione e sulla capacità di stare in giudizio, sostenendo che il condominio non potesse proporre azioni reali di merito a tutela di limitazioni legali della proprietà; 2) violazione delle norme sulle distanze e sulla qualificazione della scala, sostenendo che la scala fosse perfettamente aderente ai due muri e occupasse l'intera intercapedine; 3) nullità della sentenza per motivazione apparente e/o omesso esame di un fatto decisivo, sempre in relazione alla qualificazione dell'opera e alla motivazione sulla sua illegittimità.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il primo motivo, ritenendo che il condominio potesse agire, tramite l'amministratore, in forza di apposita autorizzazione assembleare, anche con azioni reali dirette al rispetto delle distanze legali; ha invece accolto congiuntamente il secondo e il terzo motivo, osservando che la Corte d'appello aveva fondato la condanna alla rimozione sulla sola natura dell'opera, senza svolgere gli accertamenti necessari per stabilire se si trattasse davvero di costruzione in aderenza, di appoggio o di costruzione con intercapedine apprezzabile, e senza verificare compiutamente la sussistenza dei presupposti per imporre la demolizione o, in alternativa, per subordinare la rimozione all'eventuale impossibilità di eseguire opere di riempimento. La sentenza impugnata è stata quindi cassata limitatamente ai motivi accolti e la causa è stata rinviata alla Corte d'appello di Roma, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 24 Cost.

  richiamato come parametro della dedotta violazione del diritto di difesa, ma non decisivo nella soluzione della causa

• art. 69 c.p.c.

  invocato dal ricorrente in tema di legittimazione processuale; la Corte non ne fa applicazione autonoma decisiva

• art. 81 c.p.c.

  richiamato dal ricorrente in tema di legittimazione ad agire; la Corte ritiene invece rilevante la previa autorizzazione assembleare per l'azione del condominio

• art. 100 c.p.c.

  richiamato per contestare l'interesse ad agire del condominio; la Corte reputa infondata l'eccezione in presenza di valida autorizzazione assembleare

• art. 1131 c.c.

  l'amministratore può proporre azioni reali a tutela dei diritti dei condomini sulle parti comuni solo se autorizzato dall'assemblea; il potere di resistere in giudizio non basta per la riconvenzionale

• art. 873 c.c.

  richiamato per il calcolo della distanza minima tra costruzioni, comprensiva anche di strutture accessorie con consistenza e stabilità

• art. 877 c.c.

  perché vi sia costruzione in aderenza è necessaria autonomia strutturale tra le opere; in difetto, occorre distinguere tra aderenza e appoggio

• art. 115 c.p.c.

  richiamato nel motivo sul vizio motivazionale e sul mancato esame delle risultanze probatorie

• art. 116 c.p.c.

  richiamato nel motivo sul vizio motivazionale e sulla valutazione delle prove

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  richiamato per dedurre motivazione apparente della sentenza d'appello

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  base dei motivi di violazione di legge

• art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c.

  richiamato per la nullità della sentenza per motivazione apparente

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  richiamato per omesso esame di un fatto decisivo

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  richiamato per la denuncia di violazione e falsa applicazione di legge

Massime di principio

• L'amministratore di condominio può proporre azioni reali a tutela delle parti comuni e dei diritti dei condomini solo se munito di specifica autorizzazione assembleare; il potere di mera difesa processuale non è sufficiente a fondare una domanda riconvenzionale o un'azione sostanzialmente attiva.
• L'autorizzazione assembleare può valere anche come ratifica dell'operato dell'amministratore, con efficacia retroattiva e anche in grado di appello, purché manifesti in modo univoco la volontà del condominio di far propria l'iniziativa processuale.
• In materia di distanze tra costruzioni, il giudice non può limitarsi a qualificare l'opera come costruzione in aderenza o in aderenza imperfetta sulla sola base della sua natura apparente, ma deve verificare concretamente consistenza, stabilità, autonomia strutturale e rapporti reciproci tra le opere.
• Per ritenere esistente una costruzione in aderenza è necessario che le due opere combacino perfettamente senza lasciare spazi vuoti apprezzabili; ove vi sia un'intercapedine anche modesta, occorre valutare se sia illegittima e se la rimozione della nuova opera debba essere subordinata alla mancata esecuzione o impossibilità di opere di riempimento.
• Nel calcolo delle distanze legali tra edifici devono essere considerate anche le strutture accessorie dell'immobile, quando abbiano connotati di consistenza e stabilità tali da configurare vere e proprie opere edilizie.

Come è indicizzato