Sentenza del 23/11/2015 n. 2492 - Comm. Trib. Reg. per la Puglia

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva rettificato il valore dichiarato per l'acquisto di un'area edificabile di 46.963 mq, elevandolo da 1.180.000,00 euro a 2.440.000,00 euro sulla base di una stima dell'UTE. La società contestava la carenza di motivazione dell'avviso e la violazione dell'art. 51, commi 2 e 3, del DPR n. 131/1986, sostenendo che la stima non aveva considerato adeguatamente i vincoli idrogeologici e paesaggistici, la destinazione urbanistica, i tempi di realizzazione della lottizzazione, le superfici da cedere al Comune, le caratteristiche del terreno, i costi delle opere di urbanizzazione e i valori di terreni comparabili. La società sosteneva quindi che il valore venale effettivo fosse quello di 34,24 euro al mq, risultante dalla propria perizia.

La decisione

La Commissione ha rigettato l'appello dell'Agenzia delle Entrate e confermato la sentenza di primo grado, che aveva determinato il valore dell'area in 34,24 euro al mq. È stata ritenuta illegittima la rettifica fondata sostanzialmente sulla ricezione acritica e per relationem della stima UTE, poiché quest'ultima aveva omesso circostanze concrete rilevanti per la determinazione del valore venale. L'Agenzia non aveva inoltre censurato in modo specifico la motivazione della sentenza di primo grado, limitandosi a chiedere una generica revisione. Le spese di lite sono state compensate.

Norme richiamate

• Art. 51, commi 2 e 3, DPR n. 131/1986

  La rettifica del valore di un bene ai fini dell'imposta di registro deve basarsi sul suo effettivo valore venale, considerando concretamente le caratteristiche del bene, la situazione urbanistica, i vincoli, gli oneri e i valori di beni comparabili. Non è sufficiente richiamare una perizia tecnica se questa omette elementi di fatto rilevanti o viene recepita dall'Amministrazione in modo acritico.

• Art. 29 del D.Lgs. n. 546/1992

  La norma è stata richiamata dall'Agenzia per chiedere la riunione di controversie connesse per oggetto; tale richiesta non ha inciso sull'esito, poiché l'appello è stato comunque rigettato.

Massime di principio

• Una rettifica del valore di un'area edificabile non può fondarsi esclusivamente su una stima standardizzata o su una perizia dell'ufficio priva di un esame concreto delle condizioni effettive del terreno.
• Devono essere considerati tutti i fattori che incidono sul valore venale: vincoli urbanistici, idrogeologici e paesaggistici, destinazione d'uso, tempi e costi della lottizzazione, aree da cedere al Comune, opere di urbanizzazione, caratteristiche fisiche e valori di terreni realmente comparabili.
• Il confronto con altri immobili è attendibile solo se gli immobili sono effettivamente comparabili per ubicazione, destinazione, vincoli, edificabilità e condizioni urbanistiche; non basta richiamare valori relativi ad aree solo apparentemente simili.
• Una perizia di parte può essere valorizzata dal giudice quando è dettagliata, documentata e tiene conto degli elementi concreti trascurati dall'Amministrazione.
• L'Amministrazione che impugna una sentenza deve formulare censure specifiche indicando quali elementi, documenti o passaggi motivazionali sarebbero stati erroneamente valutati o omessi; una richiesta generica di revisione è insufficiente.