Cassazione Civile, Ordinanza n. 15337/2026 del 20/05/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento catastale con cui l'Amministrazione finanziaria aveva rettificato la dichiarazione DOCFA presentata per una unità immobiliare già censita in catasto, attribuendo alla stessa la categoria A/1 e la classe 2, invece della categoria A/2 e classe 3 proposte dal contribuente. La Commissione tributaria regionale aveva accolto l'appello del contribuente, ritenendo che, pur potendosi giustificare la rettifica della classe, non fosse corretta l'attribuzione della categoria A/1, perché l'immobile non presentava le caratteristiche dell'abitazione di lusso richiamate dal d.m. 2 agosto 1969 e appariva invece riconducibile alla categoria A/2, valorizzando anche le trasformazioni del contesto urbano e una consulenza tecnica. L'Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi: (1) violazione e falsa applicazione del d.m. 2 agosto 1969, sostenendo che la CTR aveva illegittimamente utilizzato la disciplina delle agevolazioni fiscali sulla prima casa e la nozione di abitazione di lusso per sindacare il classamento catastale, confondendo nozioni diverse e autonome rispetto alla categoria catastale A/1; (2) nullità della sentenza per avere attribuito rilievo decisivo a una CTU espletata in primo grado; (3) omesso esame di un fatto decisivo, riproponendo sostanzialmente la censura sulla valorizzazione di elementi probatori ritenuti inesistenti.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, ritenendo assorbiti il secondo e il terzo. Ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Liguria, in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese del giudizio di legittimità. La Corte ha affermato che il giudice di merito aveva erroneamente ancorato la verifica della legittimità del classamento catastale alla disciplina dell'abitazione di lusso di cui al d.m. 2 agosto 1969, che serve invece per escludere agevolazioni fiscali e non coincide con il procedimento di attribuzione della categoria catastale. Ha inoltre precisato che il classamento catastale è un accertamento fondato sulle caratteristiche oggettive dell'immobile, sulla sua destinazione ordinaria e su criteri estimativi/comparativi, e che il sindacato di legittimità può riguardare l'esistenza del corretto procedimento estimativo o, una volta svolto, il vizio motivazionale sulla base degli elementi di fatto posti a fondamento.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  La censura di violazione di legge è stata ritenuta ammissibile perché investiva la corretta individuazione della disciplina legale applicabile al classamento catastale.

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  È stata richiamata dal ricorrente per dedurre la nullità della sentenza per il preteso rilievo decisivo attribuito alla CTU.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  È stata richiamata dal ricorrente per denunciare l'omesso esame di un fatto decisivo, connesso all'asserita inesistenza degli elementi probatori valorizzati dal giudice di merito.

• d.m. 2 agosto 1969

  Il decreto è stato ritenuto normativamente pertinente solo ai fini della nozione di abitazione di lusso per l'accesso o meno ad agevolazioni fiscali, non per la determinazione della categoria catastale.

• d.P.R. n. 138 del 1998, art. 8, comma 2

  Individua i criteri di attribuzione della categoria catastale sulla base della destinazione ordinaria e dei caratteri tipologici e costruttivi dell'unità immobiliare.

• r.d.l. n. 692 del 1939, art. 8

  È richiamato quale fonte dei criteri normativi del classamento catastale.

• d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, artt. 6, 61 e ss.

  Sono richiamati quali norme che disciplinano il procedimento di classamento catastale e la valutazione comparativa con l'unità tipo di riferimento.

• d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, art. 63

  Prevede il criterio della prevalenza quando un'unità immobiliare sia composta da parti aventi destinazioni ordinarie proprie di categorie diverse.

• art. 2 del d.l. n. 12 del 1985, conv. con modif. in l. n. 118 del 1985

  È richiamato come norma che rinvia al d.m. 2 agosto 1969 per la verifica del carattere non di lusso ai fini dell'agevolazione prima casa.

Massime di principio

• Il classamento catastale e la nozione di immobile di lusso ai fini fiscali sono concetti autonomi: la categoria catastale non si determina applicando direttamente i criteri del d.m. 2 agosto 1969, che opera invece per le agevolazioni tributarie.
• L'attribuzione della categoria catastale deve fondarsi sulle caratteristiche oggettive dell'immobile, sulla sua destinazione ordinaria, sui caratteri tipologici e costruttivi e, ove occorra, sul confronto con l'unità tipo di riferimento e con i dati estimativi di zona.
• Il giudizio di legittimità sul classamento può censurare la mancata applicazione del corretto procedimento estimativo oppure, se il procedimento è stato seguito, il vizio di motivazione in ordine agli elementi di fatto posti a base della decisione.
• Quando un immobile presenta parti con destinazioni ordinarie diverse, la categoria deve essere attribuita secondo il criterio della prevalenza della parte che incide in modo principale sulla formazione del reddito.
• La valutazione del giudice di merito in materia catastale non può risolversi in una sovrapposizione tra disciplina delle agevolazioni fiscali e disciplina del classamento, poiché le rispettive finalità sono differenti.

Come è indicizzato