Sentenza del 08/05/2017 n. 360 - Comm. Trib. Reg. per l'Abruzzo

Esito

La controversia

La controversia riguardava il calcolo della superficie utile complessiva dell'abitazione ai fini dell'esclusione dall'agevolazione per l'acquisto della prima casa prevista dall'art. 1, comma 3, della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986. Il punto centrale era stabilire se dovessero essere computati anche ambienti qualificati catastalmente o contrattualmente come cantina e soffitta e se fosse necessario che tali spazi possedessero il requisito formale dell'abitabilità. La regola affermata è che la superficie utile si determina sottraendo dalla superficie globale balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto auto, senza attribuire rilievo all'abitabilità formale. È invece rilevante l'utilizzabilità concreta degli ambienti: cantine e soffitte possono essere incluse quando sono accessibili dall'interno dell'abitazione e risultano funzionalmente e strutturalmente collegate ad essa.

La decisione

La sentenza ha affermato che, per qualificare un'abitazione come di lusso, non occorre verificare il requisito dell'abitabilità degli ambienti, poiché tale requisito non è previsto dal d.m. 2 agosto 1969. Occorre invece valutare se gli spazi siano concretamente utilizzabili e indissolubilmente collegati all'abitazione. Pertanto, anche vani formalmente indicati come cantina o soffitta possono concorrere al superamento della soglia di superficie utile complessiva, con conseguente esclusione dell'agevolazione prima casa. L'esito sostanziale è favorevole all'Amministrazione finanziaria.

Norme richiamate

• Art. 1, comma 3, Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986

  La disposizione disciplina l'agevolazione per l'acquisto della prima casa e ne esclude l'applicazione agli immobili qualificabili come abitazioni di lusso secondo la normativa vigente ratione temporis.

• Art. 6 del d.m. 2 agosto 1969

  La superficie utile complessiva va calcolata considerando la superficie effettivamente utilizzabile dell'abitazione, al netto di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto macchina. Il requisito formale dell'abitabilità non è richiesto; rileva invece l'utilizzabilità concreta e il collegamento funzionale degli ambienti con l'abitazione.

• Cass. civ., sentenza 21 settembre 2016, n. 18480

  Conferma l'irrilevanza dell'abitabilità formale e la necessità di valutare l'utilizzabilità degli spazi ai fini del calcolo della superficie utile.

• Cass. civ., sentenza 18 maggio 2016, n. 10191

  Ribadisce che cantine e soffitte possono essere computate quando siano accessibili dall'interno e funzionalmente collegate all'abitazione.

• Cass. civ., sentenza 15 novembre 2013, n. 25674

  Conferma il criterio sostanziale dell'utilizzabilità degli ambienti, indipendentemente dalla loro denominazione formale o dal possesso dell'abitabilità.

Massime di principio

• Per verificare se un immobile sia di lusso ai fini dell'agevolazione prima casa, occorre applicare la disciplina vigente al momento dell'acquisto e calcolare la superficie secondo i criteri del d.m. 2 agosto 1969.
• La denominazione catastale o contrattuale di un ambiente come cantina o soffitta non è decisiva: conta la sua concreta utilizzabilità e il collegamento funzionale con l'abitazione.
• L'assenza del certificato o requisito formale di abitabilità non impedisce, da sola, il computo dell'ambiente nella superficie utile complessiva.
• Gli spazi accessibili direttamente dall'interno dell'abitazione e strutturalmente integrati con essa possono essere considerati parte sostanziale della superficie utile, anche se formalmente qualificati come pertinenze.
• In caso di contestazione, è opportuno esaminare planimetrie, accessi, collegamenti interni, caratteristiche costruttive e concreta destinazione degli ambienti, non limitandosi alle qualificazioni documentali.