Sentenza del 17/07/2017 n. 201 - Comm. Trib. Prov. Pavia

Esito

La controversia

Il ricorrente ha contestato la determinazione della base imponibile IMU relativa ad aree formalmente riconosciute edificabili dal PGT, ma di fatto agricole. La censura riguardava l'errata quantificazione del valore imponibile: il Comune non poteva limitarsi a considerare la classificazione urbanistica astratta, ma doveva determinare il valore venale in comune commercio, tenendo conto dell'effettiva condizione dei terreni, della concreta possibilità di edificazione e degli ulteriori elementi rilevanti per la stima.

Norme richiamate

• Art. 5 del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504

  La base imponibile delle aree fabbricabili è costituita dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione.

  La norma impone di determinare l'imponibile sulla base del valore venale effettivo dell'area, considerando le condizioni concrete del terreno e gli elementi che incidono sul suo valore, non soltanto la sua astratta edificabilità risultante dagli strumenti urbanistici.

• Disciplina IMU sulla determinazione della base imponibile delle aree edificabili

  Anche quando un'area è classificata come edificabile dal PGT, la valutazione fiscale deve riflettere il suo effettivo valore di mercato. La concreta inedificabilità, le difficoltà di utilizzazione, la destinazione agricola di fatto e gli altri fattori economici possono giustificare una riduzione del valore imponibile.

Massime di principio

• La classificazione urbanistica come area edificabile è normalmente sufficiente a far rientrare il terreno tra le aree imponibili come edificabili, ma non determina automaticamente il valore imponibile.
• Il Comune deve stimare il valore venale in comune commercio considerando la situazione concreta dell'area, inclusi l'effettiva possibilità di edificazione, i vincoli, l'accessibilità, la presenza di opere di urbanizzazione, la destinazione di fatto e le condizioni del mercato.
• Un'area formalmente edificabile ma concretamente agricola o difficilmente edificabile può avere un valore fiscale significativamente inferiore rispetto a quello di un terreno immediatamente utilizzabile a fini edificatori.
• Gli atti comunali che fissano valori orientativi o parametri per le aree edificabili non sostituiscono la valutazione concreta del singolo terreno e non possono prescindere dal valore venale effettivo.
• In caso di contestazione, il contribuente dovrebbe documentare la situazione reale dell'area mediante strumenti urbanistici, vincoli, perizie estimative, caratteristiche fisiche, assenza di urbanizzazioni, difficoltà edificatorie e comparabili di mercato.