Sentenza del 03/07/2015 n. 6124 - Comm. Trib. Prov. Milano

Esito

La controversia

La controversia riguardava la possibilità di ridurre, ai fini della determinazione del reddito dei fabbricati, il canone di locazione originariamente pattuito. La diminuzione era stata concordata perché l'immobile, destinato ad attività professionale-imprenditoriale, non poteva beneficiare della possibilità di installare una segnalazione visibile dalla strada, a causa di un divieto previsto dal regolamento condominiale. Occorreva stabilire se tale riduzione costituisse un debito del locatore verso il conduttore, un risarcimento del danno da portare in compensazione sui canoni originari, oppure una semplice riconsiderazione dell'assetto economico del contratto.

La decisione

La rideterminazione in diminuzione è stata qualificata come riconoscimento di una minore utilità dell'immobile e, quindi, come riconsiderazione contrattuale del corrispettivo. Non si tratta né di un'obbligazione risarcitoria né di un debito del locatore verso il conduttore. Pertanto, il canone effettivamente rideterminato rappresenta il corrispettivo contrattuale da assumere per la tassazione del reddito fondiario, nei limiti e secondo le regole applicabili alla disciplina IRPEF dei redditi dei fabbricati.

Norme richiamate

• Disciplina IRPEF dei redditi dei fabbricati

  Il reddito derivante dalla locazione deve essere determinato considerando il corrispettivo contrattualmente dovuto, come risultante dall'effettivo assetto negoziale tra le parti. Una riduzione autentica del canone può incidere sulla base imponibile, mentre un risarcimento o una compensazione avrebbero natura diversa.

• Contratto di locazione e autonomia negoziale delle parti

  Le parti possono riconsiderare il valore economico della prestazione locativa quando emergano limitazioni dell'utilità dell'immobile. La riduzione del canone, se esprime una modifica consensuale del corrispettivo, non deve essere qualificata come risarcimento del danno.

• Regolamento condominiale

  Il divieto regolamentare di installare una segnalazione sulla strada ha inciso sull'utilità commerciale dell'immobile e ha giustificato la riconsiderazione del canone, senza trasformare la riduzione in un credito risarcitorio del conduttore.

Massime di principio

• Quando una riduzione del canone deriva da una modifica consensuale del valore o dell'utilità della prestazione locativa, essa può essere considerata una riconsiderazione del corrispettivo e non un risarcimento.
• Per distinguere una riduzione effettiva da una compensazione risarcitoria occorre esaminare il contenuto dell'accordo, la sua decorrenza e la volontà delle parti: l'accordo deve mostrare che il nuovo canone sostituisce quello originario.
• La limitazione dell'utilità economica o commerciale dell'immobile, anche se dipende da vincoli condominiali, può giustificare una rideterminazione del canone, purché sia documentata e formalizzata in modo coerente.
• Ai fini fiscali, non è sufficiente definire la somma come danno o compensazione: prevale la sostanza economica dell'operazione e occorre verificare se si tratti realmente di una modifica del canone oppure di un autonomo obbligo risarcitorio.
• Una riduzione negoziale del canone non crea automaticamente un debito del locatore verso il conduttore; essa incide direttamente sul corrispettivo dovuto per la locazione.