Sentenza del 14/11/2016 n. 106 - Comm. Trib. II grado di Trento

Esito

La controversia

La controversia riguardava la qualificazione fiscale della vendita di un complesso di fabbricati in condizioni fatiscenti. Il contribuente sosteneva che fosse stata ceduta una fabbricazione immobiliare, mentre l'Amministrazione riteneva che l'oggetto effettivo della compravendita fosse l'area edificabile sottostante o, comunque, la sua potenzialità edificatoria. A sostegno della riqualificazione sono stati valorizzati il prezzo elevato rispetto allo stato dei fabbricati e la previsione, nel contratto preliminare, di una condizione risolutiva collegata al mancato rilascio delle concessioni edilizie in favore dell'acquirente.

Norme richiamate

• Art. 67, comma 1, lettera b), del D.P.R. n. 917 del 1986 (TUIR)

  Le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

  La norma è stata applicata ritenendo che, nonostante l'oggetto formale del contratto fosse costituito da fabbricati, l'operazione avesse in concreto ad oggetto terreni edificabili e la relativa potenzialità edificatoria. La plusvalenza derivante dalla cessione è pertanto imponibile.

Massime di principio

• Ai fini fiscali, la qualificazione dell'operazione può dipendere dalla sua sostanza economica e non soltanto dalla descrizione formale contenuta nel contratto.
• La vendita di fabbricati fatiscenti o destinati alla demolizione può essere riqualificata come cessione di terreno edificabile quando il valore economico dell'operazione dipende prevalentemente dalla capacità edificatoria dell'area.
• Un prezzo significativamente elevato rispetto alle condizioni materiali degli edifici costituisce un indice della rilevanza della potenzialità edificatoria.
• Le clausole contrattuali che subordinano l'operazione al rilascio di concessioni o titoli edilizi possono dimostrare che l'interesse effettivo dell'acquirente riguarda la futura edificazione.
• In situazioni analoghe, per valutare la tassabilità della plusvalenza occorre considerare congiuntamente stato dei fabbricati, prezzo, destinazione urbanistica, contenuto delle clausole contrattuali e condotta delle parti.