Cassazione Civile, Sentenza n. 18036/2024 del 01/07/2024

Esito

La controversia

I ricorrenti impugnavano la sentenza della Corte d'appello di Trento che aveva riformato la decisione di primo grado e respinto le loro domande contro i proprietari dell'appartamento soprastante (Palladino e Perella) relative alla demolizione o al ripristino dei lavori eseguiti sul tetto (realizzazione di due abbaini e di un lucernario) e alla illegittima occupazione di un vano tecnico condominiale; deducevano, in particolare, violazione delle norme sul godimento delle parti comuni (art. 1102 c.c., art. 1120 c.c., art. 1127 c.c.), carenze di motivazione e omissione di esame di fatti decisivi in relazione alla stabilità statica dell'edificio, all'entità dell'occupazione del vano tecnico, all'alterazione dell'aspetto architettonico e ai pregiudizi termici/acustici; inoltre prospettavano responsabilità dell'amministratore (Dino Maturi) per inadempimento dei suoi doveri. Contestualmente il Maturi propose ricorso incidentale relativo alla presunta nullità per tardività dell'impugnazione incidentale.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto i primi cinque motivi del ricorso principale (connessi e ritenuti fondati), ritenendo necessario un nuovo accertamento di merito per distinguere quali opere siano state eseguite sulle parti comuni e quali costituiscano sopraelevazione/occupazione della colonna d'aria dell'ultimo piano; ha rilevato la necessità che gli autori delle nuove costruzioni provino la idoneità statica complessiva dell'edificio e dei manufatti (projectazione statica e verifiche tecniche) e ha disposto la cassazione della sentenza impugnata limitatamente alle censure accolte con rinvio alla Corte d'appello di Trento in diversa composizione per nuovo esame conforme ai principi enunciati. La Cassazione ha dichiarato assorbiti gli altri motivi principali, ha rigettato il ricorso incidentale di Maturi (lo ha ritenuto manifestamente infondato), e ha disposto che il ricorrente incidentale versi un ulteriore contributo unificato come previsto dalla normativa citata.

Norme richiamate

• art. 1102 c.c.

  Disciplina le 'modificazioni' che il singolo condomino può apportare per il migliore godimento della cosa comune; applicabile entro i limiti di non alterare la destinazione e di non impedire l'uso degli altri; rileva per le opere sui beni comuni non eccedenti la consistenza del bene e non pregiudizievoli per stabilità e decoro.

• art. 1120 c.c.

  Regola le innovazioni e i limiti (stabilità, sicurezza, decoro architettonico) anche con riferimento alle modificazioni ex art.1102; i limiti contenuti sono estendibili alle modificazioni realizzate dal singolo per evitare una diversa soggezione rispetto alla maggioranza assembleare.

• art. 1127 c.c.

  Regola la sopraelevazione dell'ultimo piano: comprende realizzazione di nuove fabbriche o incremento di superfici/volumetrie con occupazione della colonna d'aria; impone limiti di condizioni statiche, decoro/linee architettoniche e tutela di aria/luce; non si applica alle mere modifiche interne del sottotetto entro i limiti strutturali preesistenti.

• art. 1117 c.c.

  Definizione delle parti comuni dell'edificio, utile per stabilire se un intervento abbia riguardato beni comuni (sul cui regime trova applicazione art.1102/1120) ovvero opere che implicano sopraelevazione.

• art. 1139 c.c.

  Rinvio che rende applicabili le norme sull'uso della cosa comune al condominio negli edifici; valorizzato per l'applicazione dell'art.1102 nel contesto condominiale.

• art. 1130 n.4 e art. 1131 c.c.

  Attribuzioni e doveri dell'amministratore; la valutazione della responsabilità dell'amministratore per omissioni dipende dall'attribuzione giuridica delle opere (modificazioni delle parti comuni o sopraelevazione) e dalla sua azione o omissione di tutela.

• art. 2055 c.c.

  Riguarda l'azione di responsabilità reciproca per fatto che coinvolge più soggetti (atto illecito e concorso di responsabilità); richiamato in relazione all'unicità del fatto dannoso derivante dalla costruzione e dall'eventuale omissione dell'amministratore.

• artt. 115, 116, 2697 c.c. e artt. 115, 116 c.p.c.

  Richiamati in relazione a censure istruttorie e onere della prova; contestazioni in ordine a presunte violazioni probatorie e omissione di esame di fatti decisivi sulla tenuta statica e sulla ricostruzione dei fatti di merito.

• artt. 324, 325, 334 c.p.c.

  Norme procedurali richiamate dal ricorrente incidentale in tema di notifiche e termini per l'appello incidentale; la Corte ha ritenuto infondato il rilievo e ha ritenuto ammissibile l'appello incidentale nella fattispecie, ma in ogni caso ha rigettato il ricorso incidentale in Cassazione.

• art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012, n. 228 e art.13 d.P.R. 30/05/2002 n.115, comma 1-quater

  Normativa invocata per disporre l'obbligo di versamento, da parte del ricorrente incidentale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'impugnazione dichiarata inammissibile.

Massime di principio

• Distinguere sempre in fatto se le opere riguardano parti comuni (applicando art.1102 e limiti di art.1120) o costituiscono sopraelevazione/nuove fabbriche con occupazione della colonna d'aria (art.1127): la qualificazione determina il regime giuridico applicabile e le tutele dei condomini.
• La legittimità delle opere che comportano modifiche strutturali o nuove costruzioni è subordinata alla prova dell'idoneità statica complessiva dell'edificio: l'onere di dimostrare che la struttura sottostante è idonea grava sugli autori delle opere.
• Il consenso assembleare non è necessario per modificazioni ammissibili ai sensi dell'art.1102, ma tali interventi restano soggetti ai limiti di non alterare destinazione, stabilità, decoro e non pregiudicare l'uso degli altri condomini.
• Le normative tecniche e le prescrizioni antisismiche integrano i limiti civilistici (art.1120 e 1127): la mancata osservanza può determinare una presunzione di pericolosità che l'autore deve superare con prova tecnica.
• Se un intervento rende inservibile anche a un solo condomino una parte comune o sottrae definitivamente una porzione di bene comune, il rimedio tipico è la rimessione in pristino (demolizione), e non un mero risarcimento in denaro.
• L'amministratore può essere chiamato a rispondere se ha omesso i doveri di vigilanza e tutela sulle parti comuni; la sua responsabilità va valutata alla luce della natura delle opere (modifica vs sopraelevazione) e delle azioni che poteva intraprendere.
• In tema processuale, le impugnazioni incidentali possono essere ammesse anche se tardive quando l'appello principale incide sull'assetto dei crediti o delle obbligazioni derivanti dalla sentenza di primo grado; la loro ammissibilità va valutata con riferimento alle circostanze concrete.