Sentenza del 07/04/2015 n. 324 - Comm. Trib. Prov. Bergamo

Esito

La controversia

Il ricorrente sosteneva che l'Ufficio non avesse adeguatamente provato il maggior valore attribuito all'immobile e produceva una perizia di parte a conferma del valore dichiarato nell'atto di vendita. La controversia riguardava la ripartizione dell'onere della prova e l'efficacia dei valori OMI e della perizia privata nella dimostrazione del corretto valore dell'immobile.

La decisione

La contestazione è stata ritenuta infondata. In presenza di un valore dichiarato dal contribuente, l'onere probatorio non grava integralmente sull'Ufficio, poiché il valore di mercato è il risultato di una valutazione opinabile e non di un fatto univocamente dimostrabile. Il contribuente non ha assolto il proprio onere mediante la sola produzione di una perizia di parte che confermasse il valore dichiarato. Pertanto, l'accertamento dell'Ufficio è stato confermato.

Norme richiamate

• Valori OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare)

  I valori OMI possono costituire elementi di riferimento nell'accertamento del valore immobiliare, ma la decisione evidenzia soprattutto che il contribuente non può limitarsi a contrapporre una valutazione privata meramente confermativa del prezzo dichiarato.

• Principio generale sull'onere della prova in materia di accertamento del valore immobiliare

  Quando il valore dell'immobile è oggetto di valutazione, il contribuente deve fornire elementi concreti e verificabili a sostegno del valore dichiarato; non è sufficiente una perizia di parte priva di ulteriori riscontri, mentre l'Ufficio non è tenuto a dimostrare il valore mediante una prova assoluta e univoca.

Massime di principio

• In una controversia sul valore di un immobile, la semplice dichiarazione contenuta nell'atto di vendita non dimostra da sola la congruità del prezzo.
• La perizia di parte ha un valore meramente indiziario e, se si limita a confermare il valore dichiarato senza dati comparativi, caratteristiche tecniche, condizioni del bene o altri riscontri oggettivi, può essere ritenuta insufficiente.
• Il contribuente dovrebbe documentare il valore con elementi concreti, come comparabili effettivi, stato di conservazione, ubicazione, vincoli, difformità, condizioni del mercato e specifiche caratteristiche dell'immobile.
• I valori OMI non costituiscono automaticamente la prova definitiva del valore di mercato, ma possono concorrere alla motivazione dell'accertamento insieme ad altri elementi.
• La ripartizione dell'onere probatorio è valutata in concreto: l'Ufficio deve fornire una motivazione e dati idonei a sostenere la rettifica, mentre il contribuente deve contrastarla con elementi specifici e verificabili, non con una mera valutazione alternativa.