Cassazione Civile, Ordinanza n. 09703/2026 del 15/04/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla compravendita, nel 2002, di un'unità immobiliare in Rapallo. Dopo l'acquisto, il Comune e l'Agenzia del Demanio avevano contestato che il fabbricato insistesse in parte su area demaniale marittima, richiedendo un indennizzo per occupazione di suolo demaniale. La società acquirente aveva inizialmente promosso un giudizio di accertamento della proprietà, definito con esito favorevole in primo grado, ma aveva poi transatto la lite con il Demanio versando una somma a saldo e stralcio. Chiedeva quindi ai venditori il rimborso delle somme pagate e delle spese sostenute, invocando la garanzia per evizione. Il Tribunale rigettava la domanda ritenendo che l'acquirente fosse risultata vittoriosa nel giudizio di primo grado e che l'appello del Demanio fosse solo minacciato. La Corte d'appello, invece, accoglieva in parte la domanda ritenendo che la transazione integrasse un riconoscimento della pretesa del terzo e che vi fossero sufficienti ragioni per reputare probabile, anche in appello, l'accertamento dello sconfinamento sul demanio. I ricorrenti censuravano tale decisione sostenendo: che la transazione non costituiva riconoscimento della demanialità ai sensi dell'art. 1485, comma 2, c.c.; che le mappe catastali e il SID non potevano prevalere, essendo derivati dalla delimitazione del 1926 ritenuta inutilizzabile; che la Corte non aveva considerato l'atto pubblico di acquisto del 2002 con relativa planimetria, che avrebbe dovuto prevalere sulle mappe catastali.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha affermato che l'evizione, ai fini della garanzia, si considera rilevante non per la mera affermazione del terzo, ma quando il terzo agisce e il suo diritto sia definitivamente accertato; tale situazione ricorre anche quando il compratore riconosca la pretesa del terzo mediante transazione, purché provi che l'evizione non fosse evitabile se non con quel pagamento. Nel caso concreto, la transazione conclusa dall'acquirente con l'Agenzia del Demanio è stata correttamente qualificata come riconoscimento rilevante ai sensi dell'art. 1485, comma 2, c.c. e la valutazione della Corte d'appello sulla probabilità di accoglimento dell'eventuale appello del Demanio, fondata anche sulla cartografia catastale attuale e sugli altri elementi istruttori, è stata ritenuta congrua e non sindacabile in cassazione. Conseguentemente, la società acquirente è rimasta vittoriosa nel giudizio di legittimità solo in senso sostanziale, mentre i ricorrenti sono stati condannati alle spese e all'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1485, comma 2, c.c.

  "Il compratore che ha spontaneamente riconosciuto il diritto del terzo perde il diritto alla garanzia, se non prova che non esistevano ragioni sufficienti per impedire l'evizione"

  La transazione con cui il compratore definisce la lite con il terzo può integrare il riconoscimento del diritto del terzo e consentire l'azione di garanzia contro il venditore, ma solo se il compratore dimostra che l'evizione non era evitabile se non mediante quel pagamento.

• art. 1486 c.c.

  "se il compratore ha evitato l'evizione della cosa mediante il pagamento di una somma di danaro, il venditore può liberarsi da tutte le conseguenze della garanzia col rimborso della somma pagata, degli interessi e di tutte le spese"

  La norma è stata ritenuta non decisiva nel caso concreto, perché attribuisce al venditore una facoltà di liberazione mediante rimborso, ma non esclude la disciplina dell'art. 1485, comma 2, c.c. quando vi sia stato riconoscimento della pretesa del terzo da parte dell'acquirente.

• art. 950 c.c.

  È evocato dai ricorrenti in relazione alla prova del confine e al valore delle mappe catastali, ma la Corte ha ritenuto assorbente il giudizio di merito sulla probabilità di fondatezza della pretesa demaniale e sulla non sindacabilità in cassazione di tale valutazione.

• art. 32 Codice della Navigazione

  La Corte osserva che il previo contraddittorio previsto per la delimitazione del demanio marittimo non era applicabile alle mappe del 1925/1926 richiamate nel caso, perché la norma è successiva a tali atti.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  È la norma sul vizio di violazione di legge invocata nei primi due motivi di ricorso, respinti perché diretti a contestare valutazioni di merito o una non corretta lettura della fattispecie concreta.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  È la norma richiamata per l'omesso esame di un fatto decisivo; la censura è stata respinta perché l'atto notarile e la planimetria non hanno determinato un vizio decisivo della motivazione.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  La Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• La garanzia per evizione presuppone che il terzo abbia effettivamente attivato una pretesa recuperatoria e che il suo diritto sia stato accertato in via definitiva; la mera allegazione del terzo non basta.
• Il riconoscimento del diritto del terzo da parte del compratore può derivare anche da una transazione che definisca la lite, ma il compratore conserva l'azione di garanzia solo se dimostra che non vi erano ragioni sufficienti per evitare l'evizione senza quel pagamento.
• Quando la sentenza di merito fonda il proprio giudizio prognostico su elementi istruttori plurimi e coerenti, la valutazione circa la probabilità di accoglimento della pretesa del terzo costituisce apprezzamento di fatto non censurabile in cassazione se sorretto da motivazione логicamente congrua.
• In tema di confini e demanio, la rilevanza delle mappe catastali o di altri supporti tecnici va valutata nel quadro complessivo delle prove, senza attribuire automaticamente prevalenza a un singolo atto di provenienza o a una planimetria storica.
• Le censure di violazione di legge non possono essere usate per ottenere una diversa ricostruzione del fatto o una rivalutazione del materiale probatorio, se il giudice di merito ha già espresso una motivazione coerente e non apparente.

Come è indicizzato