L.R. Molise 7/2015

Modifiche alla disciplina regionale sugli interventi edilizi premiali

La legge regionale del Molise 14 aprile 2015, n. 7 interviene in modo esteso sulla legge regionale 11 dicembre 2009, n. 30, ridisegnando le misure straordinarie di sostegno al settore edilizio. La disciplina riguarda esclusivamente il territorio della Regione Molise e introduce, tra l’altro, nuove premialità volumetriche, ulteriori ipotesi di recupero e regole procedurali e finanziarie aggiornate.

Finalità generali e ambito applicativo

Il provvedimento conferma la finalità di migliorare la qualità abitativa, la sicurezza sismica e la prestazione energetica del patrimonio edilizio esistente, favorendo anche:

• il recupero, la ricostruzione e il rinnovo del costruito;
• l’edilizia economica per giovani coppie, categorie svantaggiate e meno abbienti;
• l’edilizia scolastica;
• la promozione di tecniche costruttive e materiali tradizionali, di bioedilizia e di fonti rinnovabili.

Le modifiche tengono conto anche della normativa europea in materia di prestazione energetica ed efficienza energetica degli edifici.

Ampliamenti degli edifici esistenti e in costruzione

La disciplina degli ampliamenti viene rimodulata prevedendo che possano accedere ai benefici gli edifici esistenti e quelli in costruzione che abbiano completato le strutture portanti alla data del 31 dicembre 2014, come attestato dal direttore dei lavori.

Sono ammessi ampliamenti, in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti comunali, entro i seguenti limiti base:

• 20% del volume per gli immobili residenziali;
• 20% della superficie coperta per gli immobili a uso diverso.

La percentuale sale al 30% quando la prestazione energetica dell’intero edificio o dell’unità immobiliare venga migliorata fino alla classe C o da classe C a classe superiore, secondo certificazione allegata al titolo abilitativo. Le volumetrie e superfici di riferimento sono quelle esistenti al 31 dicembre 2014.

Sono previste ulteriori premialità:

• +10% per edifici residenziali e per immobili a uso diverso se gli interventi utilizzano materiali locali tradizionali, con dichiarazione del progettista;
• +10% per interventi di miglioramento sismico;
• +20% in caso di adeguamento sismico.

Gli ampliamenti possono avvenire in sopraelevazione, in aderenza o in un diverso lotto adiacente, anche se con diversa destinazione urbanistica, purché compatibile e non agricolo o gravato da inedificabilità assoluta. È ammessa la realizzazione di superfici utili, accessorie e pertinenze.

Recupero nei centri storici

Per gli edifici residenziali esistenti al 31 dicembre 2014 ubicati nei centri storici, l’articolato introduce una specifica disciplina di recupero.

È consentito un ampliamento fino al 10% del volume esistente, se finalizzato esclusivamente a:

• migliorare la vivibilità;
• migliorare l’efficienza energetica;
• eliminare le barriere architettoniche.

L’intervento è ammesso anche in deroga ai regolamenti e agli strumenti urbanistici comunali e regionali, fermo restando il rispetto dei vincoli. Per tali interventi non sono dovuti né il contributo sul costo di costruzione né gli oneri di urbanizzazione. Gli interventi realizzati prima del 31 dicembre 2014 possono essere oggetto di accertamento di conformità, se ottengono l’assenso delle amministrazioni preposte alla tutela dei vincoli.

Demolizione e ricostruzione, anche con spostamento di sedime

La disciplina sulla demolizione e ricostruzione viene rafforzata e consente, per gli interventi interessati, il mutamento dell’area di sedime su lotti della stessa proprietà ricadenti nella stessa zona omogenea. Resta salva la possibilità di ricorrere ad asservimento o cessione di cubatura.

In caso di trasferimento dell’intera capacità edificatoria di lotti già parzialmente edificati:

• gli edifici esistenti devono essere demoliti entro tre mesi dal rilascio del certificato di agibilità dell’edificio ricostruito;
• il titolo abilitativo è subordinato a garanzia fideiussoria per demolizione, trasporto, bonifica e sistemazione del terreno.

La legge prevede anche un aumento del 70% delle percentuali di ampliamento nel caso di riqualificazione che consenta la classe energetica A.

Recupero edilizio in aree a rischio idraulico o di frana

Per gli edifici ubicati in aree a rischio elevato o molto elevato, classificazione PAI R3 e R4, è consentita la demolizione integrale e la ricostruzione in zona non pericolosa, anche in deroga agli strumenti urbanistici.

La ricostruzione può avvenire con un incremento del 100% di volume o superficie, ma solo se:

• il trasferimento di cubatura è regolato con atto pubblico trascritto;
• avviene tra zone omogenee compatibili con la nuova destinazione d’uso;
• sono rispettati gli standard urbanistici;
• il Comune rilascia un permesso di costruire convenzionato sulla base di una convenzione approvata dal consiglio comunale.

La demolizione deve avvenire entro tre mesi dall’agibilità del nuovo edificio e il titolo è garantito da fideiussione. Gli edifici ricostruiti in questo regime non possono cumulare altre premialità volumetriche previste dalla legge.

Riqualificazione urbana e insediamenti abusivi perimetrati

Per programmi e piani di riqualificazione del tessuto urbano, edilizio e ambientale, la legge riconosce una volumetria aggiuntiva pari al 20% di quella complessiva, a condizione che siano rispettati gli standard urbanistici.

Inoltre, i Comuni devono approvare entro 120 giorni la disciplina per il recupero urbanistico degli insediamenti edilizi abusivi perimetrati, secondo la normativa regionale richiamata, classificando le aree come zone omogenee di tipo B e C. In caso di inerzia, operano i poteri sostitutivi.

Edifici e impianti sportivi

La normativa modifica anche la disciplina sugli impianti sportivi e sui relativi volumi accessori.

Per le strutture sportive sono ammessi locali complementari esclusivamente funzionali all’attività sportiva, come spogliatoi, servizi igienici e depositi, entro gli standard minimi sportivi. Possono inoltre essere autorizzati locali commerciali di supporto, entro questi limiti:

• fino a 250 mq per piccoli impianti sportivi;
• fino a 500 mq per grandi impianti sportivi.

Programmi costruttivi e localizzazione degli interventi

I programmi costruttivi sono localizzabili nelle zone C, F, nelle zone bianche per decadenza dei vincoli quinquennali e nelle aree perimetrate per il recupero urbanistico, purché prossime alle zone residenziali esistenti.

Essi sono approvati mediante programma integrato di intervento e conferenza di servizi. Il limite volumetrico è di 1,5 mc/mq, elevabile a 2,5 mc/mq per abitazioni in classe energetica A.

Impianti per energie rinnovabili e opere accessorie

Per pensiline, tettoie e volumi tecnici necessari all’installazione di impianti solari o fotovoltaici, nonché per le centrali termiche alimentate da fonti rinnovabili, è chiarito che tali volumi non concorrono alla formazione della cubatura. Le pensiline e tettoie possono essere realizzate anche in zona agricola e sono soggette a semplice comunicazione di inizio lavori.

Interventi in zona agricola e piccoli laboratori artigiani

Per gli edifici di cui agli articoli 2 e 3 situati in zona agricola sono consentiti mutamenti di destinazione d’uso, anche con opere, e ampliamenti per realizzare piccoli laboratori artigiani e attività di manipolazione, trasformazione, conservazione, commercializzazione e valorizzazione di prodotti agricoli.

Sono ammesse nuove volumetrie solo per piccoli manufatti di servizio strettamente necessari e comunque entro il 30% della volumetria preesistente.

Titoli abilitativi e procedimento

Gli interventi previsti dalla legge sono assoggettati alla disciplina della segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), nel rispetto dell’articolo 23-bis del D.P.R. n. 380/2001. La SCIA va presentata allo sportello unico o all’ufficio comunale competente con la documentazione richiesta.

Per i programmi integrati di cui al d.l. n. 152/1991 e all’art. 34 del TUEL, i procedimenti in corso devono essere conclusi entro 90 giorni; decorso il termine, interviene un commissario ad acta nominato dalla Regione.

Per gli interventi in località a forte attrazione turistica, la legge introduce una disciplina specifica, poi però abrogata dalla successiva legge regionale n. 13/2015.

Oneri, contributi e monetizzazioni

La disciplina degli oneri è dettagliata e differenziata in base al tipo di intervento e al risultato energetico.

Per gli ampliamenti:

• il contributo sul costo di costruzione, ove dovuto, è ridotto del 40% per gli interventi ex articolo 2;
• per demolizione e ricostruzione ex articoli 3 e 3-bis è ridotto dell’80%.

Sono previste riduzioni progressive di costo di costruzione e oneri di urbanizzazione se l’edificio raggiunge:

• classe B: riduzione del 40%;
• classe A: riduzione del 60%;
• classe A+: riduzione dell’80%.

Sono inoltre disciplinate le monetizzazioni per l’impossibilità di reperire parcheggi o aree a standard, con somme destinate dal Comune alla realizzazione dei relativi spazi e infrastrutture.

Mutamenti di destinazione d’uso

Gli ampliamenti e gli interventi di recupero possono essere accompagnati da mutamento totale o parziale di destinazione d’uso, purché tra destinazioni compatibili o complementari e nel rispetto degli standard urbanistici e dei parametri minimi di legge.

Sono ammessi anche, in zona A, mutamenti di destinazione d’uso finalizzati a rivitalizzare il patrimonio edilizio, senza pagamento di oneri, anche per insediarvi piccole attività artigianali, commerciali, ricreative, ricettive, di ristorazione, culturali e ludiche.

In alcune aree con più destinazioni urbanistiche già previste, l’intervento può essere realizzato applicando l’indice più elevato, restando fermo l’obbligo degli standard urbanistici.

Regime transitorio

La legge contiene una disciplina transitoria rilevante per i procedimenti già avviati e per gli immobili che avevano già beneficiato di precedenti premialità.

In particolare:

• le unità immobiliari che hanno già usufruito di misure premiali possono avvalersi delle nuove premialità calcolando il volume e la superficie originari al netto degli ampliamenti già autorizzati;
• i progetti presentati prima del 31 dicembre 2014 per alcuni programmi costruttivi e per gli interventi dell’articolo 14 della legge regionale n. 30/2009 devono essere definiti secondo la disciplina previgente;
• i Comuni devono istituire gli elenchi previsti entro 30 giorni dall’entrata in vigore della legge;
• il termine di 120 giorni per l’approvazione della disciplina sul recupero urbanistico degli insediamenti abusivi decorre dall’entrata in vigore della legge;
• il termine di 90 giorni per i procedimenti sui programmi integrati decorre anch’esso dall’entrata in vigore.

Il mancato raggiungimento della classe energetica prevista comporta la restituzione degli oneri rideterminati e rende abusiva la porzione di fabbricato realizzata con le premialità.

Abrogazioni

La legge abroga:

• l’articolo 14 della legge regionale n. 30/2009, come modificato;
• la legge regionale 27 dicembre 2012, n. 27, di interpretazione autentica;
• il comma 3 dell’articolo 61 della legge regionale n. 2/2012, per quanto richiamato.

Entrata in vigore

La legge entra in vigore il giorno successivo alla sua pubblicazione nel Bollettino ufficiale della Regione Molise.