Cassazione Civile, Sentenza n. 4019/2023 del 09/02/2023

Esito

La controversia

Abbonizio impugna la sentenza d'appello che, accogliendo l'appello di Farina, lo ha condannato al pagamento di provvigioni per mediazione nella vendita di un immobile. In cassazione Abbonizio deduce, tra gli altri motivi, il difetto di iscrizione del mediatore nei ruoli/corrispondenti registri camerali (requisito per il diritto alla provvigione), carenze probatorie e vizi di motivazione relativi alla perfezione del contratto (comunicazione dell'accettazione), all'interpretazione della proposta d'acquisto (presunta condizione sospensiva per l'accollo del mutuo), alla quantificazione della provvigione (uso del criterio equitativo) e alla rilevanza di mutate condizioni di vendita.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il primo, il quarto, il quinto e il sesto motivo di ricorso, rigettato il terzo motivo e dichiarato inammissibile il secondo. In particolare: (1) ha stabilito che l'iscrizione del mediatore nei registri tenuti presso le camere di commercio discende da norma imperativa e che, rispetto a tale requisito, non opera il principio di non contestazione; la mancanza dell'iscrizione determina nullità rilevabile d'ufficio; (2) ha ritenuto omessa pronuncia da parte della Corte d'appello circa l'eventuale natura sospensiva dell'accollo del mutuo nella proposta (va esaminata in sede di rinvio); (3) ha rilevato omessa pronuncia sul ricorso al criterio equitativo per la determinazione della provvigione in assenza di accordo o usi probati; (4) ha altresì rilevato l'omesso esame sull'incidenza di mutate condizioni di vendita sull'efficacia della proposta. Per questi motivi la sentenza impugnata è cassata e la causa rinviata per nuovo esame nei punti indicati. La produzione in appello della visura camerale va valutata dal giudice di merito (anche con possibile rimessione in termini).

Norme richiamate

• Legge 39/1989

  art. 6, co. 1: "hanno diritto alla provvigione soltanto coloro che sono iscritti nei ruoli"; art. 8 (sanzioni amministrative per esercizio senza iscrizione)

  L'iscrizione nei ruoli camerali è requisito imperativo per il diritto alla provvigione; il contratto di mediazione privo di tale requisito è nullo e la nullità è rilevabile d'ufficio dal giudice.

• D.Lgs. 59/2010

  art. 73 (soppressione del ruolo dei mediatori e riferimento alle iscrizioni nel registro delle imprese/REA)

  La disciplina del d.lgs. 59/2010 non ha abrogato l'imperatività della legge 39/1989; i richiami al ruolo nei testi previgenti si interpretano come riferiti alle iscrizioni nel registro imprese/REA e resta l'obbligo di prova dell'iscrizione.

• Codice di procedura civile

  art. 115 c.p.c., art. 167 c.p.c., art. 183, co. 4 c.p.c., art. 345 c.p.c., art. 360 c.p.c. (motivi di cassazione), art. 112 c.p.c.

  Il principio della non contestazione di cui all'art. 115 non opera con riguardo a fatti che la legge rende rilevanti per norma imperativa (iscrizione del mediatore); il giudice deve, anche d'ufficio, verificare requisiti rilevanti e decidere su questioni omesse (art. 112). L'art. 345 c.p.c. (ius novorum) e l'ammissibilità di documenti prodotti in appello vanno valutati dal giudice di merito in sede di rinvio.

• Codice civile

  art. 1326, co. 1 c.c. (il contratto è concluso quando chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte); art. 1335 c.c.; art. 1358 c.c. (richiamato nella proposta: "Il prezzo offerto [...] s'intende corrisposto a corpo e non a misura, con riferimento all'art. 1358 c.c. e sarà corrisposto come segue. 1) accollo mutuo ipotecario della Banca Unicredit [...]")

  La Corte ha ritenuto che la comunicazione dell'accettazione tramite nuncius può determinare la conoscenza necessaria ai fini della conclusione del contratto (art. 1326), senza necessità che il documento scritto sia materialmente trasmesso; va però valutata la natura dell'accollo indicato nella proposta (se condizione sospensiva) e l'efficacia di mutate condizioni di vendita.

• Articoli relativi a mediazione e mandato

  art. 1755 c.c. (citato), art. 1353 c.c. (onere della prova)

  Riferimenti usati per inquadrare profili di prova e qualificazione del rapporto (mediazione vs rappresentanza); l'onere probatorio grava su chi agisca per la provvigione.

Massime di principio

• L'iscrizione del mediatore nei registri/corrispondenti ruoli camerali è requisito imperativo per avere diritto alla provvigione: la sua mancanza determina nullità rilevabile d'ufficio e non può essere sanata dal principio di non contestazione.
• Il giudice deve verificare ex officio, prima di accogliere una domanda di provvigione, la sussistenza del requisito dell'iscrizione; la prova dell'iscrizione incombe sul mediatore e può essere fornita anche per presunzioni o mediante visure/documenti camerali.
• La produzione di documenti attestanti l'iscrizione in appello può essere valutata, e talvolta il giudice può concedere rimessione in termini per la loro produzione se l'omissione originaria è dipesa da mancata rilevazione d'ufficio da parte del primo giudice.
• La conoscenza dell'accettazione (art. 1326 c.c.) può realizzarsi anche tramite comunicazione fatta da un nuncius; non è sempre necessaria la trasmissione del documento scritto perché il contratto si consideri concluso, ma va valutata la situazione di fatto e la forma richiesta dalla legge per atti (es. procura).
• Quando una proposta di acquisto indica l'accollo del mutuo come modalità di pagamento, va accertato se tale previsione costituisca una condizione sospensiva (da verificare caso per caso); in presenza di una condizione sospensiva non avverata l'efficacia della proposta può venir meno.
• Se non esiste un accordo sulle percentuali di provvigione e non sono provati usi locali, il giudice può quantificare la provvigione in via equitativa: il mancato esame di questa possibilità da parte del giudice comporta cassazione con rinvio.
• Se il giudice di merito omette di pronunciare su fatti decisivi e controversi (es.: iscrizione, natura dell'accollo, usi, mutate condizioni di vendita), la Cassazione annulla e rinvia perché tali profili siano esaminati compiutamente.