Cassazione Civile, Sentenza n. 27700/2025 del 16/10/2025

Esito

La controversia

Controversia per la costituzione di una servitù coattiva di passaggio pedonale e carraio a favore dei fondi identificati ai mappali 41, 43, 45 e 46, promossa contro il Condominio Le Terrazze proprietario del mappale 49. Il Tribunale aveva costituito la servitù e liquidato l'indennità; la Corte d'Appello aveva confermato. Il Condominio ha proposto ricorso per cassazione deducendo, tra l'altro, l'erronea legittimazione del solo amministratore a resistere (richiamando gli artt. 1130 e 1131 c.c.), la necessità del litisconsorzio di tutti i condomini quando l'azione incide sui diritti individuali dei partecipanti, nonché plurime censure in ordine all'applicazione degli artt. 1051 e 1053 c.c., alla valutazione della prova e alla determinazione dell'indennità e delle spese

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il primo motivo (violazione e falsa applicazione degli artt. 1130 e 1131 c.c. e relativo vizio di legittimazione dell'amministratore a resistere in giudizio quando la domanda incide sui diritti individuali dei condomini), ritenendo che la domanda avente ad oggetto l'estensione o la limitazione dei diritti dei singoli condòmini richiede la partecipazione di tutti i condomini o un mandato/unanimità. Perciò la sentenza della Corte d'Appello è stata cassata con rinvio al Tribunale di Brescia ai sensi dell'art. 383, comma 3 (rinvio per nuovo giudizio). I restanti motivi sono stati dichiarati assorbiti. Il giudice del rinvio dovrà anche provvedere alla liquidazione delle spese del giudizio di legittimità

Norme richiamate

• art. 1131 cod. civ.

  La Corte interpreta l'art. 1131 nel senso che l'amministratore può essere convenuto o convenire solo per azioni riguardanti la tutela dei diritti sulle parti comuni; non ha legittimazione a resistere od agire per questioni che incidono sull'estensione dei diritti individuali dei singoli condomini, salvo mandato specifico o unanime deliberazione

• art. 1130 cod. civ.

  Richiamato per delimitare i poteri dell'amministratore: l'amministratore ha poteri di gestione e rappresentanza per gli atti conservativi e per la tutela delle parti comuni, non per atti reali che incidono sui diritti individuali dei condòmini

• art. 1051 cod. civ.

  Norma diretta alle servitù: nel ricorso erano dedotte censure relative all'esistenza di un preesistente passaggio alternativo e alla correttezza dell'accertamento della interclusione; la Cassazione non ha deciso nel merito ma ha ritenuto la questione assorbita dalla doglianza sulla legittimazione

• art. 1053 cod. civ.

  Norma sulla determinazione dell'indennità per servitù; contestata in merito alla corretta liquidazione ma non decisa dalla Cassazione che ha cassato per vizi di legittimazione

• art. 360 cod. proc. civ.

  n. 3, n. 4, n. 5 (richiamati nei motivi)

  Articolo che elenca i motivi di cassazione (violazione di legge, errore in procedendo, omesso esame di fatti decisivi). La Corte ha ritenuto fondato il motivo basato sulla violazione di legge relativo alla legittimazione processuale (n. 3) e ha assorbito gli altri motivi

• art. 132 cod. proc. civ.

  Rilevata dalle parti per censurare carenze di motivazione; riguarda l'obbligo di motivazione della decisione sulle questioni rilevanti

• art. 383 cod.

  Richiamato per il rinvio al giudice di merito: la sentenza viene cassata e il giudizio è rinviato per nuovo esame

• D.M. n. 55/2014

  art. 5 (e in subordine art. 4 e 8)

  Richiamato dal ricorrente in relazione al criterio di liquidazione delle spese di giudizio (valutazione del valore della causa e parametri per compensi), ma la Corte di Cassazione non ha deciso il merito di questa censura

• art. 15 cod. proc. civ.

  Richiamato in relazione alla determinazione del valore della causa e al richiamo normativo operato dal D.M. n. 55/2014; questione non decisa dalla Cassazione

• art. 92 cod. proc. civ.

  Richiamato in tema di calcolo delle spese e dei compensi; anche questa censura è rimasta assorbita dalla decisione sulla legittimazione

Massime di principio

• Quando la domanda giudiziale incide sull'estensione o sulla limitazione dei diritti individuali dei singoli condòmini (azioni reali accertative o costitutive), la legittimazione a stare in giudizio non può fondarsi esclusivamente sulla rappresentanza assembleare dell'amministratore: è necessario il litisconsorzio dei condomini o un mandato specifico/unanime deliberazione
• L'amministratore può agire o essere convenuto solo per atti che riguardano la tutela delle parti comuni e la gestione ordinaria/straordinaria nell'ambito dei poteri conferiti dall'art. 1130 c.c.; questioni che modificano la sfera dei diritti dei singoli sono fuori da tale rappresentanza
• In casi di richiesta di servitù coattiva il giudice di merito deve valutare l'esistenza di accessi alternativi adeguati (art. 1051 c.c.), la minore gravosità per il fondo servente e l'adeguatezza del percorso indicato; tali profili sono rilevanti anche ai fini della determinazione dell'indennità (art. 1053 c.c.)
• Le censure sull'omessa o carente motivazione (art. 132 c.p.c.) possono essere decisive: se la decisione di merito non risponde alle specifiche censure relative a questioni decisive (es. prova, CTU, esistenza di passaggio preesistente), il ricorso per cassazione può essere fondato per vizio di motivazione o travisamento del fatto
• Sul piano probatorio, documenti che attestino usi o servitù storiche e gli esiti della CTU hanno rilievo centrale; la corte deve esaminare e confrontare tali elementi con le censure delle parti
• La liquidazione delle spese e dei compensi deve rispettare i criteri di legge e i decreti ministeriali applicabili (es. D.M. 55/2014); contestazioni in merito al valore della causa e alla misura dei compensi vanno affrontate espressamente dal giudice di merito