Cassazione Civile, Sentenza n. 27698/2025 del 16/10/2025

Esito

La controversia

I ricorrenti impugnano la sentenza della Corte d'Appello di Palermo che aveva ritenuto di proprietà esclusiva della Presti l'area indicata nella particella 451 (spazio contiguo alle scale/pianerottolo, area circostante la cisterna e posti auto) e li aveva condannati a non occupare o parcheggiare in detta area. I ricorrenti censurano la decisione per avere la Corte d'appello superato la presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. senza un titolo chiaro e inequivoco che deroghi tale presunzione, e per non aver adeguatamente valutato planimetrie, atti originari di costituzione del condominio orizzontale e altre prove sull'estensione della proprietà e sulla natura pertinenziale dei parcheggi.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il primo motivo dei ricorrenti ritenendo che la Corte d'appello non abbia dato prova chiara e univoca della sussistenza di un titolo derogatorio capace di superare la presunzione di condominialità delle aree indicate nell'art. 1117 c.c.; perciò ha cassato la sentenza impugnata nella parte relativa all'attribuzione della proprietà esclusiva alla Presti e ha rinviato alla Corte d'Appello di Palermo in diversa composizione per un nuovo esame alla luce dei principi esposti. Sono stati assorbiti i second o e terzo motivo e il ricorso incidentale della Presti; il quarto motivo principale è stato dichiarato inammissibile. La Cassazione ha altresì riservato la decisione sulle spese al giudice del rinvio.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  Presunzione di appartenenza condominiale delle parti indicate dall'articolo; tale presunzione può essere superata solo da un titolo costitutivo o da un atto originario chiaro e inequivoco che deroghi la condominialità

• art. 1117-bis c.c.

  Richiamato in relazione alla costituzione del 'condominio orizzontale' e alla documentazione originaria da cui poter valutare la volontà delle parti

• art. 41-sexies legge 17 agosto 1942, n. 1150

  Norma speciale sui posti auto: gli spazi parcheggio ricavati all'interno sono comuni ex art. 1117 c.c., quelli esterni possono essere pertinenze; la questione richiede accertamento documentale chiaro per qualificare i posti come pertinenze

• art. 818 c.c.

  Riferimento nella discussione sull'ammissibilità del rapporto pertinenziale con riguardo alle proprietà fondiarie; la Corte ha assorbito il motivo connesso

• art. 2728 c.c.

  Richiamato tra le norme richiamate riguardanti la prova della proprietà e la trascrizione degli atti che rendono opponibile la situazione ai terzi

• art. 360 c.p.c. comma 1, nn. 3 e 5

  Norma utilizzata per le censure di violazione di legge e omesso esame di fatti decisivi ai fini della cassazione; la Corte ne ha fatto uso per valutare i motivi di ricorso

• art. 702-bis c.p.c.

  Norma di rito con cui era stato inizialmente proposto il giudizio davanti al Tribunale di Sciacca (procedura sommaria per manutenzione e rimozione occupazioni)

• artt. 132 e 156 c.p.c.

  Richiamati in relazione ai criteri di motivazione e alla valutazione delle prove e degli atti processuali; la Corte ha sottolineato l'obbligo di motivazione chiara e l'esame dei titoli

• art. 111 Cost.

  Riferimento costituzionale richiamato con riguardo al principio di motivazione delle decisioni giurisdizionali

Massime di principio

• La presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. opera automaticamente per le parti funzionalmente comuni; chi pretende la proprietà esclusiva deve provare con un titolo chiaro e inequivocabile l'esistenza di una deroga.
• Il titolo derogatorio idoneo a superare la presunzione di condominialità è l'atto costitutivo del condominio o altro atto originario che, in modo espresso e non equivoco, riservi o attribuisca la proprietà esclusiva di determinate aree all'alienante o a terzi.
• Le interpretazioni deduttive basate su atti successivi o su silenzi contrattuali sono insufficienti a superare la presunzione se non emerge una volontà univoca dalle risultanze documentali; in caso di dubbi prevale la qualificazione come parte comune.
• Per qualificare spazi esterni come pertinenze (es. posti auto) è necessario un titolo o una documentazione che specifichi la pertinenzialità; l'art. 41-sexies legge 1150/1942 ha rilievo speciale ma non sostituisce l'onere di prova.
• In sede di cassazione va indicata specificamente la prova o il documento che si afferma decisivo; l'ammissione di nuove prove in appello richiede che esse siano 'indispensabili' e la relativa motivazione.
• Se la decisione di merito non chiarisce in modo univoco la titolarità di aree comuni/pertinenziali, il giudice di rinvio deve riesaminare i titoli originari e le planimetrie per stabilire se la presunzione di condominialità sia stata validamente superata.