Regolamento (UE) 2024/1028

Regolamento (UE) 2024/1028 sulla raccolta e condivisione dei dati relativi agli affitti brevi

Il regolamento istituisce un quadro armonizzato dell’Unione per rendere disponibili alle autorità competenti dati affidabili sui servizi di locazione di alloggi a breve termine offerti tramite piattaforme online. La finalità dichiarata è migliorare trasparenza, controllabilità e capacità di policy pubblica, in un settore in forte crescita e caratterizzato da regole nazionali frammentate.

La disciplina si coordina con il regolamento (UE) 2022/2065 sui servizi digitali, con la direttiva 2006/123/CE e con il regolamento (UE) 2016/679, senza pregiudicare le competenze nazionali in materia di accesso al mercato, urbanistica, edilizia, fisco, dogane e reati.

Ambito di applicazione

Il regolamento si applica ai fornitori di piattaforme online di locazione a breve termine, indipendentemente dal luogo di stabilimento, e ai locatori che offrono alloggi ammobiliati a fronte di corrispettivo, in forma professionale o non professionale, regolare o temporanea, secondo la definizione del diritto nazionale.

Sono escluse le strutture alberghiere e assimilate, inclusi complessi alberghieri, suite hotel, aparthotel, ostelli e motel, nonché gli alloggi in campeggi o aree per camper e roulotte. Il regolamento non incide su norme nazionali, regionali o locali relative all’accesso al mercato e alla prestazione del servizio, né su norme in tema di uso del suolo, pianificazione, edilizia, alloggi, imposte, dogane, reati e statistiche.

Definizioni essenziali

L’articolo 3 è centrale per delimitare il perimetro operativo. In particolare:

• "unità" è un alloggio ammobiliato nell’Unione oggetto del servizio, con esclusione delle strutture ricettive tradizionali e delle aree camping;
• "locatore" è la persona fisica o giuridica che presta o intende prestare il servizio tramite piattaforma;
• "piattaforma online di locazione a breve termine" è una piattaforma che consente agli ospiti di concludere contratti a distanza con i locatori;
• "numero di registrazione" è l’identificatore unico rilasciato dall’autorità competente;
• "dati relativi alle attività" comprendono numero di pernottamenti, numero di ospiti per pernottamento e paese di residenza degli ospiti.

Regimi di registrazione: struttura e contenuto

Gli Stati membri che impongono alle piattaforme l’obbligo di trasmettere dati devono istituire o mantenere procedure di registrazione per le unità nelle zone interessate. Tali procedure devono essere basate su autodichiarazione del locatore, accessibili online, gratuite o comunque a costo ragionevole e proporzionato, e devono consentire il rilascio automatico e immediato del numero di registrazione.

Il regolamento richiede inoltre che:

• un’unità non sia soggetta a più di una procedura di registrazione;
• esistano strumenti per aggiornare i dati e verificarne la validità;
• il locatore possa cancellare l’unità dal registro;
• il locatore dichiari alla piattaforma se l’unità è soggetta a registrazione e, in caso positivo, fornisca il relativo numero.

I numeri di registrazione devono essere inseriti in un registro pubblico facilmente accessibile. È consentito il riuso dei dati e dei documenti già forniti ai fini di successive registrazioni, in linea con il principio "una tantum".

Informazioni richieste ai locatori

All’atto della registrazione il locatore deve presentare una dichiarazione con informazioni dettagliate sull’unità e sulla propria identità. Per l’unità, sono richiesti indirizzo preciso, tipo di unità, configurazione come parte o totalità dell’abitazione principale o secondaria, numero massimo di posti letto e di ospiti, nonché, se applicabile, l’indicazione del regime di autorizzazione e del suo esito.

Per il locatore persona fisica sono richiesti nome, identificativo nazionale o altri dati identificativi, indirizzo, telefono ed e-mail; per il locatore persona giuridica, denominazione, numero di registrazione nazionale dell’attività, rappresentante legale, sede, telefono ed e-mail. Gli Stati membri possono chiedere documentazione giustificativa e ulteriori informazioni, anche su salute e sicurezza, accessibilità per persone con disabilità e servizi accessori. I locatori restano responsabili dell’accuratezza dei dati trasmessi sia alle autorità sia alle piattaforme.

Verifica, sospensione e ritiro della registrazione

Le autorità competenti possono verificare in qualsiasi momento, dopo il rilascio del numero, la dichiarazione e la documentazione presentate. Se rilevano incompletezze o inesattezze, possono richiedere la rettifica entro un termine ragionevole. Se il locatore non rettifica, la validità del numero può essere sospesa e gli annunci relativi all’unità possono essere rimossi o disabilitati.

Qualora vi siano dubbi seri e manifesti sull’autenticità o validità dei dati, l’autorità può sospendere il numero e richiedere informazioni supplementari. Nei casi di dolo o negligenza grave, o di informazioni non autentiche o non valide, può essere disposto il ritiro del numero. In ogni caso, il locatore deve essere informato, sentito e messo in condizione di esercitare i rimedi previsti.

Obblighi delle piattaforme online: progettazione e verifiche

Le piattaforme devono configurare l’interfaccia in modo da far dichiarare al locatore se l’unità si trova in area soggetta a registrazione, da richiedere il numero di registrazione ove necessario e da esporlo nell’annuncio. Devono inoltre effettuare verifiche casuali e periodiche, utilizzando i punti di ingresso digitali unici e gli elenchi predisposti dagli Stati membri.

Le piattaforme devono informare senza ritardo autorità e locatori sugli esiti delle verifiche, inclusi casi di dichiarazioni inesatte, uso improprio del numero o numero non valido. La norma insiste sulla logica della "conformità dal momento della progettazione" ma chiarisce che non sussiste un obbligo generale di sorveglianza sui contenuti o di accertamento generalizzato dei fatti.

Trasmissione dei dati di attività e soglie per micro e piccole piattaforme

Quando un annuncio riguarda un’unità situata in una zona per la quale lo Stato membro ha attivato la richiesta dati, le piattaforme devono raccogliere e trasmettere mensilmente al punto di ingresso digitale unico i dati relativi alle attività, il numero di registrazione, l’indirizzo specifico e l’URL dell’annuncio.

La trasmissione avviene di regola da macchina a macchina. Le piccole o micro piattaforme che nel trimestre precedente non hanno raggiunto una media mensile di 4.250 annunci possono trasmettere i dati alla fine del trimestre, anche manualmente secondo il diritto nazionale.

Punti di ingresso digitali unici e interoperabilità

Ogni Stato membro che abbia istituito una procedura di registrazione deve creare un punto di ingresso digitale unico quale sportello per la ricezione e trasmissione dei dati. Il punto deve consentire trasmissioni manuali e automatizzate, agevolare le verifiche casuali, permettere alle autorità competenti di accedere ai dati solo per le finalità previste e favorire la condivisione delle informazioni sugli obblighi applicabili.

Il sistema deve essere interoperabile con i registri di registrazione, sicuro, riservato e idoneo al riuso dei dati già forniti dal locatore. La Commissione può adottare atti di esecuzione sulle specifiche tecniche e procedure comuni, inclusa la struttura standardizzata dei numeri di registrazione.

Accesso ai dati, conservazione e statistiche

L’accesso ai dati è limitato alle autorità competenti per finalità di monitoraggio della conformità alla registrazione o di applicazione delle norme sull’accesso e sulla prestazione del servizio. I dati relativi alle attività devono essere conservati in modo sicuro e per un massimo di 18 mesi.

È prevista la possibilità di condividere dati, anche in forma non identificativa, con autorità che elaborano norme sul settore e con soggetti che svolgono ricerca o analisi, nel rispetto di adeguate garanzie. Gli Stati membri devono inoltre designare l’ente nazionale che trasmette mensilmente a istituti di statistica ed Eurostat i dati e i numeri di registrazione necessari per le statistiche turistiche e ufficiali.

Informazione pubblica, monitoraggio ed esecuzione

Gli Stati membri devono pubblicare e aggiornare due elenchi: le zone in cui si applica la registrazione e le zone per cui sono stati richiesti dati alle piattaforme. Tali elenchi devono essere resi pubblici gratuitamente tramite il punto di ingresso digitale unico.

Ogni Stato membro designa un’autorità per il monitoraggio dell’attuazione, che deve riferire alla Commissione ogni due anni. Per l’esecuzione degli obblighi relativi alla progettazione dell’interfaccia e ai controlli casuali si applica il capo IV del regolamento (UE) 2022/2065; per gli obblighi di verifica, trasmissione e rimozione degli annunci competono le autorità designate dallo Stato membro del punto di ingresso digitale unico. Gli Stati membri devono fissare sanzioni effettive, proporzionate e dissuasive entro il 20 maggio 2026.

Modifica del regolamento (UE) 2018/1724

Il regolamento integra lo sportello digitale unico con informazioni sulle norme che disciplinano la locazione breve, compresi gli elenchi previsti dal nuovo articolo 13. Inoltre, le procedure relative alle dichiarazioni dei locatori e al rilascio del numero di registrazione sono inserite nell’allegato II del regolamento (UE) 2018/1724, con l’obiettivo di favorire procedure interamente online.

Entrata in vigore, applicazione e riesame

Il regolamento entra in vigore il ventesimo giorno successivo alla pubblicazione in Gazzetta ufficiale e si applica dal 20 maggio 2026, così da consentire agli Stati membri e agli operatori di predisporre le infrastrutture necessarie. La Commissione dovrà effettuare una valutazione entro il 20 maggio 2031, esaminando effetti sugli obblighi delle piattaforme, sulla disponibilità dei dati, sulla conformità, sull’impatto sulle misure nazionali e sull’efficacia della cooperazione transfrontaliera, nonché la possibile opportunità di un punto di ingresso digitale unico centralizzato a livello dell’Unione.