Cassazione Civile, Ordinanza n. 09143/2026 del 11/04/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di liquidazione con cui l'Amministrazione finanziaria ha revocato l'agevolazione "prima casa" fruita in occasione dell'acquisto di un immobile, ritenendo che la successiva risoluzione consensuale del primo contratto, con ritrasferimento del bene alla società originariamente venditrice entro cinque anni, integrasse un trasferimento infraquinquennale tale da far scattare la decadenza dal beneficio, poiché non era stato acquistato entro un anno un altro immobile da adibire ad abitazione principale. La contribuente ha impugnato l'avviso sostenendo che l'accordo di mutuo consenso non producesse un vero effetto traslativo, ma solo la caducazione del precedente contratto; in cassazione ha denunciato violazione e falsa applicazione del d.P.R. n. 131 del 1986, art. 28, comma 2, degli artt. 1321 e 1372 c.c., degli artt. 20 e 28 del medesimo d.P.R. e della risoluzione dell'Agenzia n. 20/E del 2014, deducendo che la CTR aveva erroneamente qualificato il negozio risolutorio come trasferimento idoneo a far perdere l'agevolazione.

La decisione

La Corte ha ritenuto infondato il ricorso. Ha affermato che la disciplina della nota II-bis, art. 1, comma 4, della tariffa parte prima del d.P.R. n. 131 del 1986 prevede una deroga alla decadenza dall'agevolazione solo se, a seguito dell'alienazione infraquinquennale dell'immobile acquistato con i benefici, il contribuente entro un anno acquisti un altro immobile da adibire ad abitazione principale. Nel caso concreto, il rogito risolutorio con ritrasferimento dell'immobile alla precedente proprietaria costituiva un nuovo contratto con effetti retro-traslativi, assistito dalla forma scritta ad substantiam e idoneo a integrare il presupposto della revoca, non essendo emerso il successivo acquisto di altro immobile destinato ad abitazione principale. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna della ricorrente alle spese e con obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 1, nota II-bis, comma 4

  «trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici ... prima del decorso del termine di cinque anni ...»; «entro un anno dall'alienazione dell'immobile ... proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale»

  La norma prevede una causa di conservazione eccezionale dell'agevolazione prima casa, applicabile solo se, dopo l'alienazione infraquinquennale, il contribuente acquista entro un anno un altro immobile da destinare effettivamente ad abitazione principale.

• d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 28, comma 2

  Il mutuo dissenso relativo a un contratto a effetti reali è qualificato come nuovo contratto autonomo, rilevante ai fini dell'imposizione in base ai suoi effetti giuridici, non come mera eliminazione priva di rilevanza traslativa.

• art. 1321 c.c.

  Richiamato per affermare che l'accordo risolutorio integra un nuovo negozio giuridico, frutto di autonomia contrattuale.

• art. 1372 c.c.

  Richiamato per sostenere che il mutuo consenso è un contratto distinto che estingue il precedente vincolo mediante nuova manifestazione di volontà delle parti.

• d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, artt. 20 e 28

  Utilizzati per la qualificazione degli effetti del negozio ai fini dell'imposta di registro, valorizzando la natura autonoma del contratto risolutorio e il suo contenuto sostanziale.

• art. 375 c.p.c.

  Citat0 nel motivo di ricorso, senza che la Corte sviluppi una specifica ratio su tale disposizione.

• d.P.R. 29 settembre 1973, n. 115, art. 13, comma 1-quater

  Ha fondato la condanna al versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• L'agevolazione "prima casa" non viene conservata per il solo fatto che l'immobile sia ritrasferito entro cinque anni: la salvaguardia opera soltanto se, entro un anno dall'alienazione, il contribuente acquista un diverso immobile da destinare effettivamente ad abitazione principale.
• Il mutuo dissenso di un contratto traslativo non è sempre una mera caducazione neutra: quando interviene dopo che gli effetti reali si sono già prodotti, esso assume il carattere di nuovo contratto autonomo con effetti uguali e contrari al precedente, idoneo a produrre un nuovo trasferimento.
• Ai fini fiscali, ciò che rileva è la concreta struttura e l'effetto economico-giuridico del negozio, non la sola etichetta formale attribuita dalle parti.
• La destinazione ad abitazione principale deve essere effettiva e non meramente intenzionale; la normativa agevolativa richiede un riscontro concreto della finalità abitativa.
• Il contribuente che invochi la conservazione dell'agevolazione per alienazione infraquinquennale deve dimostrare la sussistenza di tutti i presupposti della deroga, incluso il nuovo acquisto destinato a dimora principale.

Come è indicizzato