Cassazione Civile, Ordinanza n. 18498/2025 del 07/07/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla vendita di un compendio immobiliare che l'acquirente aveva destinato a intervento edilizio. Dopo il rogito, la società acquirente ha sostenuto che sull'immobile gravasse una servitù di metanodotto e una fascia di rispetto non dichiarate in contratto, con conseguente compressione dell'utilizzo dell'area e danni economici derivanti da sospensione dei lavori, ritardi nella consegna delle unità, mancata vendita di una unità, costi di ripristino e perdita di valore del bene. In primo grado la domanda risarcitoria è stata respinta, ritenendo che il vincolo fosse apparente; in appello la decisione è stata confermata. In cassazione la ricorrente ha dedotto, con due motivi, la violazione degli artt. 1484 e 1489 c.c., sostenendo che non si trattasse di mera limitazione del godimento ma di evizione parziale della cosa, e che la servitù non fosse apparente perché la palina segnaletica non costituiva opera destinata al suo esercizio e la fascia di rispetto era invisibile. Con il secondo motivo ha denunciato la violazione degli artt. 1337, 1218, 1176 e 2230 c.c., lamentando che venditrice e notaio non avessero dichiarato né verificato il gravame, nonostante la previsione contrattuale di assenza di vincoli e oneri, e assumendo che la trascrizione del vincolo non fosse sufficiente a escludere la responsabilità.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibili le censure formulate ex art. 360, n. 5, c.p.c. per la presenza di una doppia conforme, e infondati i motivi di violazione di legge. In particolare, ha stabilito che non ricorre evizione parziale quando il compratore conserva integralmente il bene acquistato e subisce solo una limitazione del godimento: in tal caso si applica l'art. 1489 c.c. Quanto alla responsabilità del venditore e del notaio, la Corte ha affermato che la garanzia ex art. 1489 c.c. è esclusa se il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso o, comunque, se il vincolo fosse concretamente conoscibile e in fatto conosciuto. Nel caso concreto tale conoscenza è stata desunta da plurimi elementi: presenza di paline Snam, indicazioni nei progetti edilizi, certificato di destinazione urbanistica, stralcio del piano regolatore, presenza di impianto Snam nelle vicinanze e dichiarazioni rese negli atti preliminare e definitivo. Conseguentemente è stata confermata la condanna della ricorrente alle spese e disposto l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1489 c.c.

  Si applica quando il bene venduto è gravato da oneri o diritti di godimento di terzi che ne comprimono il godimento senza privare l'acquirente della titolarità del bene; la garanzia è esclusa se il compratore conosceva il peso o esso era apparente.

• art. 1484 c.c.

  Non si applica se non vi è privazione totale o parziale del bene acquistato, ma solo limitazione del suo godimento.

• art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c.

  Le censure di omesso esame di fatti decisivi sono inammissibili in presenza di doppia conforme.

• art. 348-ter c.p.c.

  In caso di doppia conforme è preclusa la deduzione del vizio di omesso esame di fatti storici.

• art. 369, secondo comma, n. 4, c.p.c.

  L'onere di deposito degli atti e documenti può essere assolto anche mediante indicazione e riassunto del loro contenuto, senza eccessivi formalismi.

• art. 1061, secondo comma, c.c.

  L'apparenza della servitù richiede opere visibili e permanenti obiettivamente destinate al suo esercizio.

• art. 1337 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere una responsabilità nella fase precontrattuale, ma la Corte ha escluso la fondatezza della censura per la effettiva conoscenza del vincolo.

• art. 1218 c.c.

  Richiamato per imputare inadempimento, ma escluso per mancanza di responsabilità del venditore e del notaio alla luce della conoscenza del peso da parte dell'acquirente.

• art. 1176 c.c.

  Richiamato con riferimento alla diligenza del notaio, ma la censura è stata respinta perché la conoscenza del vincolo escludeva la responsabilità.

• art. 2230 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per la responsabilità del professionista; la Corte non ne ha ravvisato violazione nel caso concreto.

• art. 96 c.p.c.

  La domanda di condanna per responsabilità aggravata è stata rigettata.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  È stato disposto, in caso di rigetto del ricorso, il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• In tema di compravendita, l'evizione totale o parziale ricorre solo quando l'acquirente venga privato, in tutto o in parte, del bene trasferito; se il diritto resta integro nella sua consistenza quantitativa e la limitazione riguarda soltanto il modo di godimento, la fattispecie va ricondotta all'art. 1489 c.c. e non all'evizione.
• La responsabilità del venditore ex art. 1489 c.c. è esclusa quando il compratore abbia effettiva conoscenza dell'onere o del diritto di terzi gravante sul bene; in tal caso si presume l'accettazione del bene con quel peso.
• L'apparenza della servitù richiede opere visibili e permanenti obiettivamente destinate al suo esercizio; non è sufficiente la mera presenza di segni esteriori che consentano solo di supporre l'esistenza di un vincolo.
• La trascrizione del vincolo è irrilevante, nei rapporti tra venditore e compratore, ai fini dell'esclusione della responsabilità ex art. 1489 c.c., se risulta la concreta conoscenza del peso da parte dell'acquirente.
• In presenza di doppia conforme, il vizio di omesso esame di fatti decisivi non è deducibile in cassazione se il ricorrente non indica specificamente le diverse rationes decidendi poste a base delle decisioni di primo e secondo grado.
• Ai fini dell'accertamento della conoscenza dell'onere gravante sull'immobile, il giudice può valorizzare un complesso di elementi indiziari convergenti, anche documentali e progettuali, idonei a rendere il vincolo concretamente noto o conoscibile all'acquirente.

Come è indicizzato