Sentenza del 01/04/2016 n. 6357 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Ufficio aveva rettificato il valore dichiarato per la compravendita di un terreno edificabile, elevandolo da 2.700.000 euro a 4.000.000 euro ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali. La Commissione tributaria regionale aveva confermato l'annullamento dell'avviso, basandosi sulla consulenza tecnica d'ufficio. L'Ufficio ha denunciato una motivazione insufficiente e illogica, evidenziando che la consulenza aveva utilizzato un valore risalente al 2002, nonostante nel 2005 fosse stata stipulata la convenzione di lottizzazione che rendeva concretamente attuabile l'edificabilità, che i terreni limitrofi avevano registrato aumenti del 20-25% e che una successiva vendita di parte dello stesso terreno era avvenuta a un prezzo al metro quadro doppio. Ha inoltre contestato specificamente diversi aspetti tecnici della consulenza, tra cui le potenzialità edificatorie del lotto.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell'Ufficio, ritenendo carente la motivazione della sentenza regionale. Il giudice di merito non aveva esaminato adeguatamente le specifiche critiche tecniche rivolte alla consulenza d'ufficio né aveva spiegato come il valore del terreno potesse rimanere invariato dal 2002 al 2005 e, al contempo, raddoppiare pochi giorni dopo la compravendita. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio ad altra sezione della Commissione tributaria regionale per la Lombardia, che dovrà rivalutare il valore del terreno alla data della vendita, considerando l'approvazione contestuale dello strumento attuativo e le contestazioni tecniche dell'Ufficio. Anche la liquidazione delle spese è stata rimessa al giudice del rinvio.

Norme richiamate

• Art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  vizio di motivazione insufficiente su un fatto decisivo della controversia

  La Corte ha ritenuto sussistente un vizio della motivazione della sentenza regionale in relazione alla valutazione del valore di mercato del terreno e all'omesso esame delle specifiche critiche tecniche dell'Ufficio.

• Principio giurisprudenziale di Cass. n. 12703/2015

  Il giudice del merito non è tenuto a fornire un'argomentata e dettagliata motivazione là dove aderisca alle elaborazioni del consulente ed esse non siano state contestate in modo specifico dalle parti, mentre, ove siano state sollevate censure dettagliate e non generiche, ha l'obbligo di fornire una precisa risposta argomentativa correlata alle specifiche critiche sollevate

  L'adesione alle conclusioni del consulente tecnico d'ufficio non esonera il giudice dal motivare puntualmente la decisione quando una parte abbia formulato contestazioni tecniche dettagliate e specifiche.

• Disciplina delle imposte di registro, ipotecarie e catastali

  Il valore dichiarato dalle parti per la compravendita immobiliare può essere rettificato dall'Amministrazione finanziaria quando gli elementi disponibili evidenzino un maggiore valore venale del bene alla data dell'atto.

Massime di principio

• Nella determinazione del valore fiscale di un terreno edificabile occorre considerare la situazione urbanistica effettiva alla data della compravendita, compreso lo stato di approvazione degli strumenti attuativi e non soltanto la classificazione astratta prevista dal piano regolatore.
• Una consulenza tecnica d'ufficio non può essere recepita automaticamente dal giudice: se l'Amministrazione o un'altra parte formula contestazioni tecniche specifiche, la sentenza deve esaminarle e spiegare puntualmente perché le accoglie o le respinge.
• Elementi comparativi come l'aumento di valore dei terreni limitrofi, vendite successive dello stesso bene o di beni analoghi e le concrete potenzialità edificatorie possono essere rilevanti per verificare la congruità del prezzo dichiarato.
• Una motivazione è insufficiente quando presenta contraddizioni temporali o economiche non chiarite, ad esempio quando attribuisce al bene lo stesso valore per anni ma ammette un suo raddoppio pochi giorni dopo senza spiegare adeguatamente la differenza.
• In caso di cassazione con rinvio, la controversia non è definitivamente vinta nel merito: il giudice di rinvio deve effettuare una nuova valutazione seguendo i principi indicati dalla Corte di Cassazione.