Cassazione Civile, Ordinanza n. 22817/2026 del 06/07/2026

Esito

La controversia

Una società acquirente di un immobile in condominio aveva ricevuto decreto ingiuntivo per spese legali condominiali riferite a un precedente giudizio. Dopo aver corrisposto le somme per evitare l'esecuzione forzata, aveva proposto opposizione chiedendo la revoca del decreto, la restituzione di quanto pagato e, soprattutto, la condanna della propria dante causa/venditrice a rimborsarle le somme versate al condominio. Il giudice di pace aveva dichiarato cessata la materia del contendere sulla pretesa monitoria, ma aveva respinto la domanda di rimborso verso la venditrice e condannato l'opponente per lite temeraria. In appello il tribunale ha riformato solo in parte, rigettando l'opposizione e la domanda ex art. 96 c.p.c., ma confermando il diniego della rivalsa interna; ha ritenuto che l'invio di una missiva di pagamento avesse integrato una transazione e che l'art. 63 disp. att. c.c. configurasse una solidarietà dell'acquirente che si aggiunge, e non si sostituisce, a quella del venditore. In cassazione la società acquirente ha dedotto, con il primo motivo, il travisamento della prova/documento: la lettera del 25 luglio 2011 non conteneva un accordo transattivo, ma solo un pagamento "per compulsum" per evitare l'esecuzione, con riserva di far accertare il reale debitore. Con il secondo motivo ha denunciato la violazione dell'art. 63 disp. att. c.c., sostenendo che nei rapporti interni le spese condominiali gravano sul soggetto che era condomino quando la spesa è sorta e che, se paga l'acquirente per debiti anteriori, questi ha diritto di regresso verso il venditore. La Corte ha accolto entrambi i motivi, affermando che il documento non poteva essere letto come transazione e che il regime di solidarietà ex art. 63 disp. att. c.c. opera solo verso il condominio, mentre nei rapporti interni l'acquirente conserva il diritto di rivalersi sul dante causa per le spese anteriori all'acquisto, salvo diverso accordo.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso, ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato al Tribunale di Catanzaro, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità. Ha ritenuto fondato il primo motivo perché il giudice di merito aveva travisato il contenuto della missiva, erroneamente qualificandola come transazione; ha ritenuto fondato anche il secondo motivo perché la disciplina condominiale non esclude, nei rapporti interni tra acquirente e venditore, il regresso dell'acquirente che abbia pagato debiti riferibili al precedente proprietario. È stata quindi rimessa al giudice di rinvio la nuova valutazione della domanda di rimborso, secondo i principi di diritto richiamati.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  il vizio dedotto è stato trattato in relazione al travisamento del contenuto di un documento/prova e alla sua incidenza sulla motivazione della sentenza di merito

• art. 395, n. 4, c.p.c.

  richiamato per distinguere il rimedio della revocazione per errore di fatto nel caso di travisamento del contenuto oggettivo della prova

• art. 366, n. 6, c.p.c.

  richiamato con riferimento all'onere di trascrivere o indicare correttamente il contenuto del documento posto a base del motivo di ricorso

• art. 63 disp. att. c.c.

  nel regime previgente alla l. n. 220/2012, prevede una responsabilità solidale dell'acquirente verso il condominio per i contributi dovuti dal venditore, limitata al biennio antecedente all'acquisto; tale solidarietà opera nei rapporti esterni ma non esclude il regresso nei rapporti interni

• art. 1104 c.c.

  la Corte esclude la sua applicazione al condominio, essendo prevalente la disciplina speciale dell'art. 63 disp. att. c.c.

• art. 1139 c.c.

  richiamato per affermare che le norme sulla comunione si applicano al condominio solo in mancanza di apposita disciplina

• art. 96 c.p.c.

  la condanna per responsabilità aggravata era stata pronunciata dal giudice di pace ma poi rigettata in appello; la Cassazione non la conferma

Massime di principio

• Il travisamento del contenuto oggettivo di un documento o di una prova, quando incide su un punto controverso deciso dal giudice di merito, può integrare un vizio censurabile in cassazione nei limiti dell'art. 360 c.p.c.; se invece si tratta di mero errore di percezione del fatto probatorio, il rimedio tipico è la revocazione per errore di fatto.
• Una manifestazione di volontà di pagare una somma per evitare l'esecuzione forzata, accompagnata dalla riserva di ottenere l'accertamento del vero debitore, non è di per sé sufficiente a integrare una transazione, se dal documento non emerge un effettivo intento dispositivo e compositivo della lite.
• In materia di spese condominiali, la solidarietà dell'acquirente verso il condominio è una responsabilità autonoma e speciale posta a tutela del credito condominiale, limitata temporalmente e operante nei rapporti esterni; nei rapporti interni tra acquirente e venditore resta ferma la regola generale per cui risponde chi era titolare del rapporto al momento in cui la spesa è sorta, salvo diverso accordo.
• L'acquirente che, in forza della disciplina condominiale, paghi debiti anteriori all'acquisto conserva il diritto di regresso verso il dante causa, non potendo il venditore opporre, per negare la rivalsa, la sola circostanza di avere contestato al condominio la legittimità della pretesa.

Come è indicizzato