Sentenza del 21/12/2015 n. 7018 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Le società hanno contestato la determinazione del valore venale in comune commercio degli immobili, fondata dall'Amministrazione sui valori dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI). In particolare, hanno evidenziato che i dati OMI riguardavano la zona di Casal Palocco, diversa e non confinante con l'Infernetto, e non consideravano i sottonegozi né le aree. Hanno inoltre rilevato la mancanza, nella valutazione dell'Agenzia del Territorio allegata all'avviso, dell'indicazione specifica delle precedenti valutazioni e delle indagini di mercato, anche sotto il profilo temporale.

La decisione

Il Collegio ha riconosciuto che i valori OMI possono costituire un'accettabile base di partenza per la stima del valore venale, ma hanno natura di presunzione semplice e devono essere supportati da elementi concretamente riferibili all'immobile e alla sua zona. Nel caso concreto, l'utilizzo dei valori OMI non è stato ritenuto soddisfacente perché riferito a una zona diversa e perché privo di considerazione per alcune caratteristiche degli immobili. Poiché l'Agenzia non ha contestato tali circostanze e la valutazione non indicava in modo specifico le precedenti stime e le indagini di mercato, la pretesa fondata su tale valutazione è risultata non adeguatamente giustificata. Le società contribuenti hanno quindi ottenuto esito favorevole.

Norme richiamate

• Art. 51 del d.P.R. n. 131/1986

  "valore venale in comune commercio"

  La determinazione del valore degli immobili deve basarsi sul loro effettivo valore venale in comune commercio. I valori OMI possono essere utilizzati come elemento di riferimento o base di partenza, ma costituiscono soltanto una presunzione semplice e devono essere verificati in relazione alla specifica zona, alle caratteristiche dell'immobile e al periodo di riferimento.

Massime di principio

• I valori OMI non determinano automaticamente il valore imponibile: costituiscono una presunzione semplice, superabile e non sufficiente, da sola, a fondare la pretesa tributaria.
• L'Amministrazione deve dimostrare che i dati OMI utilizzati siano pertinenti alla zona dell'immobile, alle sue caratteristiche concrete e al periodo dell'operazione.
• Una valutazione basata su dati relativi a una zona diversa o non comparabile può essere contestata efficacemente, soprattutto se l'Amministrazione non spiega la ragione della comparabilità.
• La prova contraria del contribuente non può consistere esclusivamente nel prezzo dichiarato nel contratto, poiché tale prezzo può dipendere da circostanze particolari; sono preferibili elementi oggettivi e specifici sull'immobile e sul mercato.
• L'avviso deve essere adeguatamente motivato e indicare, per quanto necessario, le fonti, le indagini di mercato e il periodo temporale delle valutazioni utilizzate.
• Se il contribuente deduce circostanze specifiche e l'Amministrazione non le contesta, tali circostanze possono essere considerate accertate nel giudizio e incidere sulla validità della stima.