Sentenza del 28/06/2018 n. 17148 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Il contribuente aveva acquistato un immobile usufruendo dell'agevolazione IVA per la prima casa, lo aveva alienato prima del decorso di cinque anni e, entro un anno dalla vendita, aveva acquistato una quota pari a un quarto della nuda proprietà di un altro immobile, destinandolo ad abitazione principale. L'Agenzia delle Entrate ha contestato che tale acquisto fosse idoneo a evitare la decadenza dall'agevolazione, poiché la nuda proprietà, soprattutto se limitata a una quota minoritaria, non attribuisce la disponibilità piena ed esclusiva dell'immobile necessaria per destinarlo direttamente ad abitazione principale.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso dell'Agenzia delle Entrate, cassato la sentenza della Commissione tributaria regionale e deciso nel merito rigettando il ricorso originario del contribuente. Ha stabilito che l'acquisto, entro un anno dalla vendita infraquinquennale, della nuda proprietà di un altro immobile non evita la decadenza dall'agevolazione prima casa, anche se l'immobile viene concretamente destinato ad abitazione principale. Sono state compensate integralmente le spese di tutti i gradi di giudizio.

Norme richiamate

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 1, nota II-bis), comma 4, della Tariffa, parte prima

  La decadenza dall'agevolazione per il trasferimento dell'immobile prima di cinque anni non si verifica se, entro un anno dall'alienazione, il contribuente acquista un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

  La deroga alla decadenza richiede l'acquisto di un immobile mediante un titolo che attribuisca al contribuente la possibilità piena ed esclusiva di usarlo e goderne come abitazione principale. La nuda proprietà non è sufficiente, perché non consente tale disponibilità abitativa.

• D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, art. 16, comma 2

  Aliquota IVA ridotta per le operazioni aventi a oggetto beni e servizi indicati nella Tabella A.

  La disposizione collega l'applicazione dell'aliquota IVA ridotta per le abitazioni non di lusso alle condizioni previste dalla nota II-bis dell'art. 1 della Tariffa allegata al D.P.R. n. 131 del 1986.

• Costituzione, art. 47, comma 2

  La Repubblica favorisce l'accesso del risparmio popolare alla proprietà dell'abitazione.

  La finalità di favorire l'acquisto della proprietà dell'abitazione giustifica l'agevolazione, ma anche la sua interpretazione restrittiva quando si tratta di evitare la decadenza.

• Codice civile, art. 1102

  È richiamato per evidenziare che una quota immobiliare è utile solo se attribuisce una concreta possibilità di disporre del bene come propria abitazione; nel caso esaminato, la quota di nuda proprietà non raggiunge tale risultato.

• Legge 28 dicembre 1995, n. 549, art. 3, comma 131

  Estensione dell'agevolazione agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione.

  La nuda proprietà può rientrare nell'accesso originario all'agevolazione prima casa, ma tale estensione non si applica automaticamente alla diversa fattispecie del mantenimento del beneficio dopo la vendita infraquinquennale.

Massime di principio

• La vendita dell'immobile acquistato con l'agevolazione prima casa prima di cinque anni comporta normalmente la decadenza dal beneficio, salvo il riacquisto entro un anno di un immobile concretamente destinabile ad abitazione principale.
• Per evitare la decadenza non basta acquistare un qualsiasi diritto immobiliare: occorre un titolo che attribuisca una disponibilità abitativa piena ed esclusiva, normalmente la proprietà dell'immobile.
• L'acquisto della sola nuda proprietà non è idoneo a evitare la decadenza, perché il godimento dell'immobile spetta all'usufruttuario e non al nudo proprietario.
• Anche l'acquisto di una quota immobiliare può essere insufficiente se non consente una concreta e autonoma disponibilità dell'immobile come abitazione principale; una quota minoritaria di nuda proprietà è quindi particolarmente inidonea.
• I requisiti per ottenere originariamente l'agevolazione prima casa non coincidono necessariamente con quelli richiesti per conservarla dopo una vendita infraquinquennale: la seconda ipotesi è soggetta a una condizione più rigorosa.
• Le norme che costituiscono eccezioni alla decadenza da un beneficio fiscale devono essere interpretate restrittivamente; la residenza di fatto nell'immobile o l'autorizzazione concessa da altri soggetti non sostituiscono un titolo giuridico idoneo.