Sentenza del 08/05/2019 n. 12111 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate ha impugnato in Cassazione la sentenza della CTR Toscana che aveva annullato l'accertamento analitico-induttivo relativo all'anno d'imposta 2004. L'Ufficio aveva ritenuto non veritiero il prezzo dichiarato di 80.000 euro per la vendita di un appartamento e aveva determinato un corrispettivo presunto di 177.000 euro, recuperando a tassazione maggiori ricavi per 97.000 euro. La censura riguardava la mancata valorizzazione, da parte della CTR, del mutuo di 140.000 euro, della perizia bancaria di 177.000 euro, dei valori di mercato della zona e della valutazione assicurativa di 130.000 euro quali elementi presuntivi del maggior prezzo.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell'Agenzia delle Entrate, cassato la sentenza della CTR Toscana e rinviato la causa alla CTR, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità. La Cassazione ha chiarito che, trattandosi di una compravendita del 2004, lo scostamento tra prezzo dichiarato e valore normale non costituiva una presunzione legale relativa, ma una presunzione semplice. Tuttavia, tale elemento poteva essere valutato insieme al mutuo, alla perizia bancaria, ai prezzi di mercato e alla valutazione assicurativa, qualora tali elementi risultassero gravi, precisi e concordanti.

Norme richiamate

• D.P.R. 29 settembre 1973, n. 600, art. 39, comma 1, lett. d)

  Consente l'accertamento analitico-induttivo del reddito quando la contabilità risulta inattendibile o quando sussistono elementi presuntivi idonei a ricostruire maggiori ricavi.

• D.P.R. 29 settembre 1973, n. 600, art. 41-bis

  È stato utilizzato dall'Amministrazione finanziaria per procedere all'accertamento parziale dei maggiori ricavi non dichiarati.

• D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, art. 54, comma 3

  Rileva ai fini dell'accertamento dell'IVA e della ricostruzione del corrispettivo effettivamente conseguito nella cessione dell'immobile.

• D.L. 4 luglio 2006, n. 223, art. 35, commi 2, 3 e 23-bis, convertito dalla L. 4 agosto 2006, n. 248

  Le presunzioni fondate sul valore normale degli immobili non potevano operare come presunzioni legali per compravendite anteriori al 4 luglio 2006.

• L. 24 dicembre 2007, n. 244, art. 1, comma 265

  Ha stabilito che, per gli atti formati anteriormente al 4 luglio 2006, gli scostamenti dal valore normale non hanno efficacia di presunzione legale, ma valgono come presunzioni semplici ai sensi dell'art. 2729 c.c.

• Codice civile, art. 2729

  Le presunzioni semplici devono essere gravi, precise e concordanti. Il valore normale, da solo, non è sufficiente se non è corroborato da ulteriori elementi probatori.

• Deliberazione CICR 22 aprile 1995

  Il limite ordinario di finanziabilità del credito fondiario è pari all'80% del valore dell'immobile, salvo garanzie integrative. Il rapporto tra mutuo e valore dell'immobile può quindi costituire un elemento presuntivo del prezzo effettivo.

Massime di principio

• Per compravendite immobiliari anteriori al 4 luglio 2006, la differenza tra prezzo dichiarato e valore normale dell'immobile non dimostra automaticamente l'esistenza di un maggior corrispettivo: costituisce soltanto una presunzione semplice.
• La presunzione può però diventare grave, precisa e concordante se è sostenuta da più elementi convergenti, come importo del mutuo, perizia bancaria, valori di mercato comparabili e valutazione assicurativa.
• Il mutuo concesso dalla banca può essere un importante indizio del valore effettivo dell'immobile, soprattutto quando l'importo finanziato rispetta i limiti ordinari di finanziabilità e rende poco plausibile un prezzo di vendita inferiore.
• Il contribuente può superare la ricostruzione presuntiva dimostrando circostanze concrete che giustifichino un prezzo inferiore, quali necessità urgente di liquidità, condizioni dell'immobile, lavori da completare o specifiche condizioni finanziarie.
• Il giudice deve valutare complessivamente tutti gli indizi e motivare espressamente perché li ritenga, o meno, gravi, precisi e concordanti; non può basarsi in modo automatico né sul solo valore normale né sulla sola perizia bancaria.