Sentenza del 28/04/2016 n. 1158 - Comm. Trib. Reg. Emilia Romagna

Esito

La controversia

La controversia riguardava l'interpretazione dell'art. 33, comma 3, della legge n. 388/2000. L'agevolazione prevedeva l'imposta di registro all'1% e le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa per l'acquisto di terreni destinati a essere utilizzati a fini edificatori entro cinque anni. Il punto controverso era se la mera realizzazione di opere di urbanizzazione, quali illuminazione pubblica, allacciamento elettrico e frazionamenti, potesse integrare il requisito dell'utilizzazione edificatoria, oppure se fosse necessaria la costruzione di edifici.

La decisione

La sentenza ha ritenuto sufficiente che l'acquirente trasformi il terreno in senso edificatorio entro il termine previsto. L'utilizzazione edificatoria non richiede necessariamente la realizzazione materiale di fabbricati, ma può consistere anche in attività che mutino l'originaria identità funzionale e commerciale del bene. Sono quindi idonee anche mere opere di urbanizzazione, se rendono l'area concretamente destinata e funzionale all'edificazione. L'agevolazione è stata pertanto riconosciuta e la pretesa dell'Amministrazione finanziaria è risultata infondata.

Norme richiamate

• Art. 33, comma 3, legge n. 388/2000

  Agevolazione per i trasferimenti di aree edificabili destinate all'utilizzazione edificatoria entro cinque anni.

  Il requisito dell'utilizzazione edificatoria deve essere interpretato in senso sostanziale: non è indispensabile costruire edifici, essendo sufficiente una trasformazione dell'area idonea a mutarne l'identità funzionale e commerciale.

• Art. 2, comma 30, decreto-legge n. 207/2008

  Richiamato nel quadro normativo della disciplina agevolativa relativa ai trasferimenti di aree edificabili.

• Art. 2645-bis, comma 6, codice civile

  Richiamato in relazione alla nozione e agli effetti della destinazione edificatoria e degli atti collegati alla trasformazione urbanistica dell'area.

• Cassazione, sentenze n. 1991/2015, n. 4890/2013 e n. 5933/2013

  La giurisprudenza sostiene un'interpretazione non meramente edilizia dell'utilizzazione edificatoria, ritenendo rilevanti anche opere di urbanizzazione capaci di rendere il terreno concretamente funzionale all'edificazione.

Massime di principio

• Per ottenere l'agevolazione sull'acquisto di un terreno edificabile non è sempre necessario completare la costruzione di edifici entro cinque anni.
• Può essere sufficiente dimostrare una trasformazione concreta e verificabile del terreno in senso edificatorio, anche mediante opere di urbanizzazione come illuminazione, allacciamenti, viabilità o frazionamenti funzionali al progetto.
• La valutazione deve concentrarsi sul mutamento dell'identità funzionale e commerciale del bene, non soltanto sull'esistenza di un fabbricato ultimato.
• Le opere devono essere effettive, documentabili e idonee a collegare il terreno alla sua destinazione edificatoria; una mera intenzione edificatoria o attività astrattamente preparatoria potrebbe non essere sufficiente.
• In caso di contestazione, il contribuente deve fornire elementi concreti che dimostrino il rispetto del termine quinquennale e il reale collegamento tra le opere eseguite e la trasformazione urbanistico-edilizia dell'area.