Circolare n. 12 del 14/10/2021

Requisiti soggettivi

Beneficiano i soggetti che nell'anno del rogito non hanno compiuto 36 anni e con ISEE ordinario (o, se ricorrenti le condizioni, ISEE corrente) non superiore a 40.000 euro; l'attestazione ISEE deve essere in corso di validità alla data del rogito (o la DSU protocollata antecedente o contestuale) e va indicato numero protocollo nell'atto.

Requisiti 'prima casa' ordinari

Si applicano i requisiti della nota II-bis (residenza nel comune entro 18 mesi, divieto di titolarità di altra abitazione nel comune, obblighi di alienazione di precedenti agevolazioni), con esclusione delle abitazioni di lusso (A/1, A/8, A/9).

Tipologie di atti agevolabili

Rientrano gli atti traslativi a titolo oneroso di proprietà e i trasferimenti/costituzioni di diritti reali di godimento (nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione) sulle abitazioni non di lusso; esclusi i contratti preliminari (che producono effetti obbligatori ma non reali).

Contratto preliminare e recupero imposte

Il preliminare non è agevolabile: l'imposta proporzionale versata per caparra/acconti può essere recuperata tramite istanza di rimborso dopo il rogito definitivo, mentre l'imposta fissa versata per la registrazione del preliminare non è recuperabile.

Acquisti da provvedimento giudiziale

Le agevolazioni si applicano anche agli acquisti derivanti da provvedimento giudiziale, purché le dichiarazioni sui requisiti siano rese e risultino prima della registrazione dell'atto.

Oggetto dell'agevolazione e credito d'imposta IVA

Per atti non soggetti a IVA: esenzione da imposta di registro, ipotecaria e catastale. Per atti soggetti a IVA: credito d'imposta pari all'IVA versata (aliquota 4% per prima casa), utilizzabile in compensazione o in diminuzione delle imposte nei redditi; il credito non è rimborsabile e va indicato in dichiarazione (es. rigo CR7 con codice '1').

Regole in caso di co-acquisto

Il vantaggio è proporzionale: solo la quota degli acquirenti che possiedono i requisiti beneficia dell'esenzione o del credito; le altre quote sono tassate secondo il regime spettante (agevolato 'prima casa' ordinario o ordinario pieno).

Pertinenze

Sono comprese le pertinenze (una per ciascuna categoria C/2, C/6, C/7) collegate all'abitazione principale, con possibilità di acquisto contestuale o separato purché entro il periodo di validità dell'agevolazione e nel rispetto dei limiti numerici e catastali.

Finanziamenti

Esenzione dall'imposta sostitutiva (aliquota 0,25%) sui finanziamenti erogati per acquisto, costruzione o ristrutturazione degli immobili agevolati, a condizione che il mutuatario dichiari i requisiti nel contratto di mutuo; per cointestazioni l'esenzione si applica pro quota.

Rapporti con il credito per riacquisto (legge 448/1998)

Non è riconosciuto il credito d'imposta per riacquisto previsto dall'art.7 l.448/1998 se il riacquisto precedente è stato esente ai sensi dell'art.64 (o se il precedente acquisto era stato 'azzerato' dal credito IVA), per evitare duplicazioni di beneficio.

Imposte accessorie, liberalità indirette e bollo

Rimangono applicabili imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie secondo la disciplina ordinaria; le liberalità indirette collegate all'acquisto non sono soggette all'imposta sulle donazioni quando l'atto sarebbe soggetto a registrazione proporzionale/IVA, quindi anche con l'agevolazione under 36 non si applica l'imposta di donazione (se sussiste il nesso).

Decadenza, recupero e prezzo-valore

In caso di insussistenza o decadenza si recuperano imposte, interessi e sanzioni: se mancano i soli requisiti under 36 si applica il regime 'prima casa' ordinario (2% registro o imposte fisse), per mancata sussistenza del credito IVA quest'ultimo è recuperato; il contribuente può optare nell'atto per la disciplina prezzo-valore ai fini della base imponibile.

Periodo di validità e clausola di salvaguardia

Le disposizioni operano per atti e finanziamenti stipulati dal 26/05/2021 al 30/06/2022; gli uffici potranno valutare, caso per caso, l'ingiustificata applicazione di sanzioni in presenza di obiettiva incertezza anteriore alla circolare.