Sentenza del 23/06/2016 n. 4095 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

La controversia riguarda un avviso di accertamento Irpef fondato sull'esistenza di un intento speculativo e sulla conseguente qualificazione come reddito diverso della plusvalenza realizzata in una compravendita con patto di riservato dominio. Il punto centrale è stabilire quando si verifica l'effetto traslativo della proprietà e come determinare la plusvalenza, in particolare nel caso di anticipazione del pagamento dell'ultima rata.

La decisione

Il collegio ha ritenuto sussistente l'intento speculativo ai fini dell'articolo 67, comma 1, lettera b), del d.P.R. 917/1986. Ha stabilito che, nei contratti di compravendita con patto di riservato dominio, il trasferimento della proprietà si verifica al pagamento dell'ultima rata, anche se tale rata viene pagata anticipatamente rispetto alla scadenza originaria. Ai fini del calcolo della plusvalenza devono inoltre essere considerate le spese accessorie sostenute in relazione alla compravendita. Non essendo disponibile il testo integrale, non è possibile precisare l'esito formale del dispositivo, ma il principio affermato risulta favorevole alla tesi dell'Amministrazione finanziaria sull'imponibilità della plusvalenza.

Norme richiamate

• Articolo 67, comma 1, lettera b), d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR)

  Redditi diversi derivanti, tra l'altro, dalle plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni.

  La norma è stata applicata per qualificare la plusvalenza derivante dalla cessione come reddito diverso imponibile, in presenza di un intento speculativo.

• Articolo 1523 del codice civile

  Nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell'ultima rata di prezzo.

  Nei contratti con patto di riservato dominio, l'effetto traslativo si verifica con il pagamento dell'ultima rata; tale momento rileva anche per la disciplina fiscale della plusvalenza.

Massime di principio

• Nella vendita con patto di riservato dominio, ai fini fiscali il momento rilevante per il trasferimento della proprietà coincide con il pagamento dell'ultima rata, non necessariamente con la consegna del bene o con la stipula del contratto.
• Il pagamento anticipato dell'ultima rata può determinare un trasferimento anticipato della proprietà e può incidere sul computo del periodo di possesso rilevante per l'imposizione della plusvalenza.
• Quando la cessione avviene entro il periodo temporale previsto dall'articolo 67 del TUIR e presenta caratteristiche speculative, la plusvalenza può essere assoggettata a Irpef come reddito diverso.
• Nel determinare la plusvalenza occorre considerare non solo il prezzo di acquisto e quello di vendita, ma anche le spese accessorie documentate e direttamente connesse alla compravendita.
• In assenza del testo integrale della sentenza, l'esito processuale deve essere interpretato con cautela: sono disponibili il principio di diritto e il contenuto essenziale, ma non il dispositivo completo né l'identità delle parti.