Cassazione Civile, Sentenza n. 38639/2021 del 06/12/2021

Esito

La controversia

I ricorrenti (Vincenzo e, per adesione, Gaetano Papa) impugnavano la sentenza della Corte d'Appello di Catania che aveva dichiarato vietata dal regolamento condominiale la loro attività di casa di riposo per anziani svolta in appartamenti di loro proprietà. La censura principale deduceva violazione dei canoni ermeneutici (artt. 1362 ss. c.c.) e delle norme sul diritto di proprietà (art. 832 c.c.), sostenendo che l'attività socio-assistenziale non rientra nei "commerci" vietati dall'art. 11 lett. b) del regolamento condominiale e richiedeva prova di un pregiudizio concreto arrecato al condominio. I ricorrenti hanno richiamato attestati della Camera di Commercio e pareri dell'Avvocatura dello Stato per dimostrare la non commerciale natura dell'attività e hanno contestato l'interpretazione estensiva operata dalla Corte d'appello.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato sia il ricorso principale (Vincenzo Papa) sia il ricorso incidentale (Gaetano Papa). Ha confermato l'interpretazione della Corte d'appello, ritenendo che il divieto regolamentare di esercitare, senza autorizzazione assembleare, "industrie, professioni, laboratori, commerci, arti e mestieri" costituisca una servitù reciproca e che la gestione di una casa di riposo per anziani possa qualificarsi come attività imprenditoriale/commerciale quando sussistono elementi di organizzazione economica finalizzati alla remunerazione. La decisione sottolinea che l'interpretazione contrattuale deve partire dalla lettera del testo regolamentare e che, se la formulazione è chiara ed univoca, non è ammissibile un'interpretazione incompatibile. Inoltre la Corte afferma che non è necessario provare un pregiudizio concreto per far valere la servitù regolamentare; la mera violazione del divieto è sufficiente. Sono state condannate in solido le parti ricorrenti al pagamento delle spese di cassazione, liquidate in complessivi €5.200,00 oltre accessori, con rinvio alle disposizioni sul contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1362 c.c.

  Richiama il principio interpretativo: si deve cercare la comune intenzione delle parti senza limitarsi al senso letterale; tuttavia se la lettera è chiara e univoca prevale l'interpretazione letterale, come fatto dalla Corte.

• artt. 1363, 1366, 1367, 1369, 1370 c.c.

  Riferiti come canoni ermeneutici e regole per l'interpretazione delle pattuizioni contrattuali (regolamento condominiale) e per la determinazione della volontà negoziale delle parti.

• art. 832 c.c.

  Richiamato in relazione al godimento della proprietà esclusiva: la limitazione prevista dal regolamento (servitù reciproca) non costituisce violazione illegittima del diritto di proprietà se provata l'esistenza della servitù.

• art. 1027 c.c.

  Citato implicitamente nel richiamo alla nozione di "peso" (limiti o oneri) che le servitù convenzionali impongono sui fondi dominanti.

• art. 11 lett. b) del regolamento di condominio

  il divieto di esercitare, senza apposita autorizzazione dell'assemblea, "industrie, professioni, laboratori, commerci, arti e mestieri"

  La clausola è stata interpretata come pattuizione contrattuale che impone servitù reciproche: la locuzione "commerci" è stata intesa comprensiva anche di utilizzazioni delle unità immobiliari come luogo di erogazione di servizi a pagamento (quindi comprensiva, in concreto, delle case di riposo svolte a fini di lucro/organizzazione economica).

• art. 334 c.p.c. comma 1

  Richiamato per l'ammissibilità del ricorso incidentale di litisconsorte (adesione): la Corte ha ritenuto ammissibile il ricorso incidentale ex art. 334 c.p.c.

• art. 366 c.p.c. comma 1 n.6

  Esame della conformità dei documenti indicati come fondamento delle censure: la Corte ha ritenuto osservata la specifica indicazione/allegazione dei documenti necessari.

• art. 372 c.p.c.

  Rilevato in tema di ammissibilità dei documenti prodotti in cassazione: alcuni allegati sono stati ritenuti ammissibili perché già fatti valere nei precedenti gradi; uno è stato escluso perché nuovo.

• art. 360 c.p.c. comma 1 n.5

  Richiamato quale limite del sindacato di legittimità sull'interpretazione di atti di autonomia privata: la Corte può sindacare solo violazioni delle regole di ermeneutica contrattuale o omesso esame di fatti decisivi.

• art. 12 delle preleggi

  Ribadito che la controversia è di natura contrattuale (interpretazione del regolamento) e non di interpretazione normativa; pertanto non prevalgono classificazioni amministrative o fiscali sul significato negoziale delle parole.

• art. 13 comma 1-quater d.P.R. 115/2002

  Richiamato in relazione all'ulteriore contributo unificato che potrebbe essere dovuto dai ricorrenti, atteso il rigetto.

• art. 9 commi 1-bis e 1-ter della L. n. 53/1994

  Citate rispetto all'uso della PEC e alla documentazione di conformità degli atti trasmessi telematicamente; la Corte ha ritenuto superata l'eccezione di inammissibilità per mancanza di attestazione separata.

• art. 27 I. reg. Sicilia n. 22/1986

  Richiamato dai ricorrenti per qualificare le case di riposo come attività socio-assistenziale; la Corte però ha ritenuto che la qualificazione negoziale del regolamento prevalga e che attività socio-assistenziali possano comunque svolgersi in forma imprenditoriale.

Massime di principio

• Un divieto espresso nel regolamento condominiale (es. elencazione di "industrie, professioni, laboratori, commerci, arti e mestieri") costituisce una servitù reciproca: va interpretato principalmente alla luce della lettera e della comune intenzione negoziale; se chiaro, è vincolante per i condomini.
• La qualificazione di un'attività come "commerciale" ai fini del divieto regolamentare dipende dalla sua concreta organizzazione economica: un servizio socio-assistenziale può comunque assumere carattere imprenditoriale se è organizzato con finalità di remunerazione e con struttura economica.
• Per far valere la violazione del divieto regolamentare non è necessario provare un danno o un pregiudizio concreto; la mera inosservanza della servitù convenzionale è sufficiente a fondare tutela reale o inibitoria (salvo atti emulativi).
• Le limitazioni convenzionali al godimento della proprietà esclusiva devono essere formulate in modo chiaro ed esplicito nel regolamento; clausole vaghe che rimandano a pregiudizi generici sono più difficili da far valere come servitù convenzionali vincolanti.
• L'interpretazione contrattuale (regolamento condominiale) non viene travolta da classificazioni amministrative, fiscali o da pareri di enti esterni: il giudice individua la volontà negoziale a partire dalla lettura del testo e del contesto contrattuale.
• Sul piano processuale, il ricorso incidentale di un litisconsorte è ammissibile per adesione anche se notificato separatamente; la produzione documentale in cassazione segue regole rigorose: documenti nuovi non prodotti nei gradi precedenti possono essere esclusi.