Ordinanza del 08/04/2026 n. 8739 - Corte di Cassazione

Società non operative e immobili merce

La pronuncia esamina quando gli immobili iscritti tra le rimanenze possano essere esclusi dal test di operatività delle società non operative previsto dall’art. 30 della legge n. 724/1994. La Corte stabilisce che la classificazione contabile deve corrispondere alla destinazione economica effettiva e concreta degli immobili alla vendita.

Vicenda e accertamento

M.D.G. Srl, società attiva nel settore immobiliare a Roma, ha impugnato un avviso di accertamento relativo al periodo d’imposta 2014. L’Agenzia delle Entrate aveva rettificato la dichiarazione Mod. Unico SC/2015, recuperando maggiori IRES e IRAP, oltre a interessi e sanzioni, in applicazione della disciplina sulle società di comodo.

Nel bilancio chiuso al 31 dicembre 2014, immobili per complessivi 2.552.882 euro, in precedenza iscritti tra le immobilizzazioni materiali, erano stati riclassificati tra le rimanenze dell’attivo circolante perché destinati alla vendita. L’Ufficio riteneva che la riclassificazione fosse strumentale a consentire il superamento del test di operatività.

La società aveva ottenuto ragione nei giudizi di merito. La Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio aveva ritenuto non adeguatamente provata la tesi dell’Ufficio e valorizzato il mandato conferito a un’agenzia immobiliare per la vendita degli immobili e la corrispondenza intercorsa tra le parti.

Ricorso dell’Agenzia e motivi accolti

L’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazione con due motivi, entrambi accolti. Il primo denunciava la violazione dell’art. 30, comma 1, della legge n. 724/1994, dell’art. 2424-bis c.c. e del principio contabile OIC n. 16, contestando la riclassificazione degli immobili. Il secondo deduceva la nullità della sentenza per motivazione apparente, in relazione agli artt. 36, 53 e 61 del D.Lgs. n. 546/1992 e all’art. 132 c.p.c.

La Corte ha respinto l’eccezione della contribuente secondo cui l’effettivo esercizio di attività imprenditoriale sarebbe divenuto definitivo per mancata impugnazione: i motivi dell’Agenzia contestavano anche tale aspetto.

Regole contabili e test di operatività

Ai sensi dell’art. 30, comma 1, della legge n. 724/1994, il test di operatività confronta ricavi, incrementi delle rimanenze e proventi ordinari con importi minimi determinati applicando coefficienti a specifici elementi patrimoniali. Per i terreni e i fabbricati, rilevano gli immobili iscritti tra le immobilizzazioni materiali; gli immobili merce iscritti nell’attivo circolante tra le rimanenze non rientrano nel test, purché la classificazione rispetti corretti principi contabili.

L’art. 2424-bis, comma 1, c.c. prescrive l’iscrizione tra le immobilizzazioni degli elementi patrimoniali destinati a essere utilizzati durevolmente. L’art. 2424 c.c. individua, alla voce B) II 1), terreni e fabbricati tra le immobilizzazioni materiali. Secondo l’OIC n. 16, tali immobilizzazioni sono beni tangibili di uso durevole, impiegati nell’organizzazione permanente dell’impresa e normalmente utilizzati per produrre reddito, non destinati alla vendita né alla trasformazione per ottenere i prodotti della società.

La distinzione rilevante è tra:

• immobili strumentali, destinati alla produzione propria o di terzi, ai sensi dell’art. 43, comma 2, del D.P.R. n. 917/1986;
• immobili merce, destinati al mercato della compravendita e allo scambio o alla produzione cui è diretta l’attività d’impresa;
• immobili patrimonio, destinati al mercato locativo, ai sensi degli artt. 37 e 90 del TUIR.

La destinazione concreta impressa al bene determina la sua allocazione in bilancio. Gli immobili merce non ancora ceduti, se sfitti, devono essere iscritti tra le rimanenze di magazzino. La Corte richiama, sul punto, Cass. n. 24720/2022, Cass. n. 11631/2023 e Cass. n. 39817/2021.

Verifica della destinazione effettiva alla vendita

La classificazione tra le rimanenze non dipende dalla sola indicazione formale o dalla dichiarazione d’intenti della società. Occorre verificare che l’immobile sia effettivamente e concretamente destinato alla vendita, nel rispetto dei principi contabili. La Corte richiama Cass. n. 3103/2021 e la circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 25/E del 4 maggio 2007, paragrafo 3.2.2.

La destinazione delle immobilizzazioni materiali alla vendita deve trovare riscontro contabile nell’apposita voce dell’attivo circolante, contraddistinta dall’anteposizione del numero romano ai sensi dell’art. 2423-ter, comma 3, c.c. La valutazione avviene secondo l’art. 2426, comma 1, n. 9, c.c., al minore tra costo di acquisto o produzione e valore di realizzazione desumibile dall’andamento del mercato.

La scelta imprenditoriale di destinare un bene alla vendita non è sindacabile dall’Amministrazione finanziaria nel merito; resta tuttavia necessario che la classificazione sia coerente con la realtà economica. Il giudice deve valutare, anche mediante presunzioni:

• l’effettiva destinazione dell’immobile al mercato della compravendita, in rapporto all’attività esercitata e alle eventuali circostanze che abbiano indotto alla liquidazione di beni;
• le caratteristiche di obiettiva commerciabilità e le possibilità di realizzo a un valore congruo rispetto all’andamento del mercato;
• la serietà delle specifiche iniziative intraprese per vendere gli immobili.

Società non operative e prova contraria

La presunzione di non operatività può essere superata provando situazioni oggettive, indipendenti dalla volontà della società, che rendano impossibile l’esercizio dell’attività, oppure dimostrando l’esistenza di un’attività imprenditoriale effettiva, orientata al lucro e alla continuità aziendale. Le situazioni oggettive vanno valutate con riferimento alle effettive condizioni di mercato e non in senso assoluto; la Corte richiama Cass. n. 24731/2025, n. 28313/2025 e n. 16472/2022.

Non costituiscono situazioni oggettive idonee a giustificare la non operatività la totale assenza di pianificazione aziendale o la completa inettitudine produttiva. La Corte richiama, a tale riguardo, l’obbligo degli imprenditori collettivi previsto dall’art. 2086, comma 2, c.c., come modificato dall’art. 375 del codice della crisi d’impresa, in coerenza con l’art. 41 Cost., nonché Cass. n. 36365/2021.

Valutazione del caso e decisione

Nel corso della verifica presso Arcobaleno Immobiliare Srl erano stati acquisiti tre mandati di vendita relativi a immobili della contribuente e comunicazioni dell’agenzia che proponevano riduzioni dei prezzi concordati. Secondo quanto riferito dall’Agenzia, non risultavano documenti su inserzioni pubblicitarie, offerte di acquisto o visite di potenziali clienti; il rappresentante della contribuente aveva inoltre dichiarato di non aver ricevuto proposte di acquisto.

La Corte ha ritenuto apparente la motivazione della sentenza di appello, perché aveva escluso in modo apodittico gli elementi dell’Ufficio e considerato sufficiente il mandato all’agenzia e la corrispondenza, senza valutarne consistenza ed efficacia né accertare in concreto la destinazione degli immobili alla vendita. La sentenza non aveva quindi raggiunto il minimo costituzionale richiesto per la motivazione, secondo Cass., Sezioni Unite, n. 8053/2014.

La Corte di cassazione ha accolto entrambi i motivi, cassato la sentenza impugnata e rinviato la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, per un nuovo esame e per la decisione sulle spese, comprese quelle del grado. La decisione è stata assunta il 5 febbraio 2026 e depositata l’8 aprile 2026.