Risposta n. 426 del 24/10/2019

Realizzazione e successiva rivendita di unità immobiliari: qualificazione del reddito

L’interpello riguarda la rilevanza fiscale dell’operazione di demolizione e ricostruzione di un fabbricato residenziale, con incremento volumetrico del 20%, e la successiva vendita delle unità ricavate. Il punto centrale è stabilire se il corrispettivo derivante dalla cessione generi una plusvalenza tassabile come reddito diverso oppure un reddito d’impresa.

Fattispecie rappresentata dall’istante

Il contribuente è proprietario, in comproprietà con la moglie, di un fabbricato urbano ad uso civile abitazione e servizi acquistato nel 1998. Intende eseguire lavori di ristrutturazione edilizia consistenti nella demolizione e ricostruzione dell’immobile, con aumento di volumetria del 20% consentito dal regolamento urbanistico comunale e dalle disposizioni nazionali e regionali in materia di requisiti minimi di prestazione energetica.

L’istante precisa inoltre che:

• l’aumento di volumetria non muterebbe le caratteristiche fondamentali dell’intervento;
• sul piano urbanistico sarebbe presentata una SCIA e non una licenza di costruzione;
• al termine dei lavori è prevista la cessione dell’intero fabbricato.

Quesito posto all’Agenzia

Il contribuente domanda se la vendita dell’immobile, così ristrutturato e ampliato, sia idonea a generare una plusvalenza imponibile e, in caso positivo, quale criterio debba essere adottato per il calcolo della stessa.

Soluzione interpretativa del contribuente

Secondo l’istante, la cessione non dovrebbe produrre plusvalenza imponibile. La tesi si fonda su due argomenti:

• l’immobile sarebbe posseduto da più di cinque anni, richiamando la disciplina delle plusvalenze immobiliari di cui all’art. 67 TUIR;
• nonostante i lavori e l’aumento volumetrico, l’intervento non costituirebbe una nuova costruzione ai fini urbanistici.

Normativa richiamata dall’Agenzia

L’Agenzia richiama anzitutto l’art. 67, comma 1, lettera b), del TUIR, che assoggetta a tassazione, come redditi diversi, le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, con alcune esclusioni:

• immobili acquisiti per successione;
• unità immobiliari urbane adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo tra acquisto/costruzione e cessione;
• terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria.

Viene poi richiamato l’art. 55 TUIR, ai fini della possibile qualificazione dell’attività come reddito d’impresa.

Soluzione interpretativa dell’Agenzia

L’Agenzia osserva che la disciplina delle plusvalenze immobiliari è finalizzata a tassare i guadagni derivanti da operazioni speculative, presunte quando il tempo tra acquisto/costruzione e vendita è inferiore a cinque anni. Tuttavia, tale regime dei redditi diversi opera solo se l’attività posta in essere dalla persona fisica non integri esercizio di impresa commerciale.

Secondo l’orientamento giurisprudenziale richiamato, l’attività imprenditoriale può sussistere anche in relazione a un singolo affare, purché esso comporti una serie coordinata di atti economici e l’impiego organizzato di capitale e mezzi, come avviene nella costruzione di edifici destinati alla vendita.

Nel caso esaminato, la realizzazione di:

• 5 appartamenti,
• 8 garage,
• 3 posti auto, unitamente alla loro successiva vendita a terzi, è considerata un comportamento logicamente e cronologicamente precedente alla cessione e strumentale all’incremento di valore dell’immobile, indice dell’intento di conseguire un lucro.

Parere dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia conclude che l’attività descritta è di natura imprenditoriale, poiché l’intervento sul complesso immobiliare non è finalizzato all’uso personale o familiare, ma alla produzione e vendita di nuove unità immobiliari con un’organizzazione produttiva idonea e un’attività protratta nel tempo.

Di conseguenza, il reddito derivante dalla vendita delle unità immobiliari, dei garage e dei posti auto deve essere qualificato come reddito d’impresa ai sensi dell’art. 55 e seguenti del TUIR, e non come semplice plusvalenza imponibile ai sensi dell’art. 67 TUIR.

Conclusioni operative

Per effetto della qualificazione dell’operazione come attività d’impresa:

• non si applica la sola disciplina della plusvalenza immobiliare dei redditi diversi;
• il reddito prodotto dalla vendita rientra nella categoria del reddito d’impresa;
• la tassazione dovrà quindi seguire le regole proprie di tale categoria reddituale.