Sentenza del 14/11/2016 n. 5845 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

Il contribuente ha contestato la rettifica del valore dell’immobile ai fini dell’imposta di registro, sostenendo che l’Amministrazione avesse fondato l’accertamento essenzialmente sui valori OMI, senza fornire ulteriori elementi concreti e specifici idonei a dimostrare che il prezzo dichiarato fosse inferiore al reale valore di mercato. In particolare, mancava un adeguato confronto con prezzi effettivamente praticati in compravendite di beni aventi caratteristiche analoghe.

La decisione

La rettifica è stata ritenuta priva di adeguato supporto probatorio. I valori OMI, avendo natura meramente indicativa e statistica, non possono costituire da soli la prova del maggior valore dell’immobile. Essi devono essere corroborati da ulteriori elementi specifici, come il riferimento a prezzi effettivamente praticati per immobili comparabili. In assenza di tali elementi, l’accertamento non può essere validamente fondato sulla sola banca dati OMI.

Norme richiamate

• Valori OMI dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare

  I valori OMI costituiscono un elemento indicativo e non una prova autonoma del maggior valore di un immobile. Il loro utilizzo deve essere accompagnato da ulteriori riscontri concreti e specifici.

• Disciplina dell’imposta di registro e del potere di rettifica del valore dichiarato

  L’Amministrazione finanziaria può rettificare il valore dichiarato in una compravendita, ma deve motivare l’accertamento e fornire elementi idonei a dimostrare l’effettivo maggior valore del bene. Non sono sufficienti riferimenti generici o meramente presuntivi.

Massime di principio

• In caso di rettifica del valore immobiliare ai fini dell’imposta di registro, la sola indicazione dei valori OMI non è normalmente sufficiente a dimostrare l’evasione o l’infedeltà del prezzo dichiarato.
• L’Amministrazione deve indicare elementi comparativi concreti, come compravendite recenti di immobili simili per ubicazione, caratteristiche, stato di conservazione, destinazione e superficie.
• Il contribuente può contestare l’accertamento evidenziando le differenze tra il proprio immobile e quelli utilizzati come parametro, nonché producendo documentazione sul reale stato e valore del bene.
• Una motivazione fondata su dati generici, astratti o non verificabili può determinare l’annullamento della rettifica per difetto di prova e di motivazione.
• I valori OMI possono essere utilizzati come punto di partenza o elemento integrativo dell’accertamento, ma devono essere corroborati da ulteriori circostanze idonee a rendere attendibile la stima.