Sentenza del 12/09/2016 n. 4697 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

La controversia riguarda la qualificazione fiscale dell'oggetto della cessione. Gli immobili ceduti erano fabbricati regolarmente accatastati, compresi in un Piano Particolareggiato di iniziativa privata approvato dal Consiglio Comunale. L'Amministrazione ha ritenuto rilevante la potenzialità edificatoria dell'area e l'eventuale futura demolizione dei fabbricati, considerando sostanzialmente ceduto un terreno edificabile. La tesi accolta dalla giurisprudenza è invece che, finché esiste un fabbricato regolarmente accatastato e lo status quo non è mutato, l'oggetto della cessione resta il fabbricato, anche se situato su un'area con ulteriore potenzialità edificatoria o destinato, secondo le intenzioni delle parti, alla demolizione.

La decisione

La plusvalenza non può essere tassata come plusvalenza derivante dalla cessione di un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria. L'inserimento dei fabbricati in un Piano Particolareggiato e la loro eventuale destinazione alla demolizione non sono elementi sufficienti, da soli, a trasformare giuridicamente e fiscalmente l'oggetto della vendita in un terreno edificabile. Rileva invece la situazione oggettiva esistente al momento della cessione: se l'immobile è un fabbricato regolarmente accatastato, la cessione riguarda il fabbricato.

Norme richiamate

• Art. 67 del TUIR, in materia di plusvalenze immobiliari

  Le plusvalenze aventi ad oggetto non un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria ma un terreno sul quale insorge un fabbricato, e che quindi è da ritenersi già edificato

  La disciplina delle plusvalenze da cessione di terreni edificabili non si applica quando l'oggetto della vendita è un fabbricato esistente e regolarmente accatastato, anche se l'area sottostante presenta ulteriore capacità edificatoria.

• Cassazione civile, Sezione tributaria, sentenza n. 4150/2014

  A nulla rileva che esso insorga su terreno che abbia una ulteriore potenzialità edificatoria, o che in base a non oggettivamente riscontrate intenzioni delle parti, il capannone medesimo sia stato destinato alla demolizione

  La qualificazione fiscale deve basarsi sull'oggetto effettivo e oggettivamente identificabile della cessione al momento dell'atto, non su intenzioni future delle parti né sulla mera potenzialità edificatoria dell'area.

Massime di principio

• Per stabilire se una plusvalenza deriva dalla cessione di un terreno edificabile occorre verificare l'oggetto concreto della vendita al momento dell'atto: la presenza di un fabbricato regolarmente esistente e accatastato depone per la cessione del fabbricato, non del terreno edificabile.
• La semplice inclusione dell'immobile in un piano particolareggiato, anche definitivamente approvato, non dimostra automaticamente che le parti abbiano ceduto un'area edificabile anziché un fabbricato.
• La futura demolizione dell'edificio o le intenzioni progettuali dell'acquirente non modificano, di per sé, la qualificazione fiscale dell'operazione, salvo che vi siano elementi oggettivi e documentali tali da dimostrare che il fabbricato sia ormai inesistente o che l'effettivo oggetto negoziale sia il terreno.
• La valutazione deve essere compiuta sulla situazione oggettiva esistente alla data della cessione, considerando catastazione, consistenza e stato materiale dell'immobile, non soltanto la destinazione urbanistica dell'area.
• L'eventuale ulteriore potenzialità edificatoria del terreno sottostante non è sufficiente, da sola, a rendere imponibile la plusvalenza secondo la disciplina prevista per i terreni edificabili.