Cassazione Civile, Ordinanza n. 22856/2026 del 07/07/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da una complessa operazione edilizia originata da un preliminare di permuta immobiliare e poi regolata da un verbale di conciliazione del 20 novembre 2012. I committenti hanno dedotto che il fabbricato realizzato presentava gravi difetti costruttivi e plurime difformità esecutive, tra cui infiltrazioni, carenze negli infissi, difetti di isolamento e altri vizi tali da incidere sulla funzionalità e commerciabilità delle unità immobiliari. Hanno quindi chiesto il risarcimento ex art. 1669 c.c. per euro 108.145,20. Le controparti hanno resistito eccependo, in via principale, il difetto di legittimazione passiva della società, sostenendo che l'esecutrice materiale fosse un'altra impresa; nel merito, hanno affermato che le opere erano conformi al progetto e ai titoli abilitativi e che, con la conciliazione del 2012, gli attori avrebbero accettato lo stato dei luoghi rinunciando a ogni ulteriore pretesa. In via riconvenzionale hanno chiesto la nullità o l'annullamento dell'atto conciliativo e il riconoscimento dei costi di costruzione. In cassazione i ricorrenti hanno articolato cinque motivi: (1) omesso esame di fatti decisivi e violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. per asserita errata valutazione delle prove; (2) omesso esame della causa delle infiltrazioni, che sarebbero derivate da un canale consortile adiacente da ripristinare a cura di terzi; (3) omesso esame di fatti decisivi quanto al regime tecnico-applicabile, sostenendo che, essendo i lavori ultimati nel 2013, non dovessero applicarsi i parametri del d.p.c.m. 5 dicembre 1997; (4) omesso esame dell'eccezione di transazione contenuta nel verbale di conciliazione, che avrebbe comportato la cessazione della materia del contendere, oltre a doglianze di violazione di legge non specificate; (5) omesso esame e travisamento dei chiarimenti del c.t.u., con conseguente contestazione della preclusione da doppia conforme.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto inammissibili o manifestamente infondati i primi tre motivi, osservando che la doglianza ex artt. 115 e 116 c.p.c. non può risolversi in una critica alla valutazione del materiale istruttorio, che in presenza di doppia conforme il vizio ex art. 360, n. 5, c.p.c. è precluso salvo specifica divergenza tra le due decisioni di merito, e che comunque le censure miravano a ottenere un nuovo apprezzamento delle prove. Ha inoltre affermato che la tesi sull'inapplicabilità dei parametri del d.p.c.m. 5 dicembre 1997 era giuridicamente infondata, perché per i rapporti anteriori alla l. n. 96/2010 valevano proprio quei parametri. Il quarto motivo è stato dichiarato inammissibile sia per la doppia conforme sia perché l'omissione denunciata non riguardava un fatto o un documento, e comunque il ricorso non individuava con precisione le norme violate; la Corte ha anche rilevato che vizi gravi e non prevedibili di costruzione non potevano essere coperti da una conciliazione e che la garanzia ex art. 1669 c.c. ha natura aquiliana e funzione di ordine pubblico, non derogabile da clausole limitative della responsabilità. Il quinto motivo è stato ritenuto inammissibile per le stesse ragioni già esposte. Conseguentemente, i ricorrenti sono stati condannati in solido alle spese del giudizio di legittimità, al pagamento di somme ex art. 96, commi 3 e 4, c.p.c., e all'ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1669 c.c.

  La garanzia per gravi difetti costruttivi è stata considerata applicabile ai vizi denunciati; la relativa responsabilità ha natura aquiliana ed è posta a tutela di interessi di ordine pubblico, quindi non è eludibile da pattuizioni limitative o da una conciliazione che non contenga rinuncia espressa e specifica a tali azioni per vizi futuri.

• art. 115 c.p.c.

  La sua violazione non può essere dedotta per contestare la valutazione delle prove compiuta dal giudice di merito; ricorre solo se il giudice pone a base della decisione prove non dedotte, prove acquisite fuori dai limiti di legge o attribuisce valore di prova legale a elementi che non lo sono.

• art. 116 c.p.c.

  La sua violazione non consiste in un mero dissenso sulla ponderazione delle risultanze istruttorie, ma nell'uso distorto delle regole di valutazione della prova legale o nel recepimento acritico di elementi che richiedono apprezzamento.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Il vizio di omesso esame di un fatto decisivo non è configurabile quando la censura mira in realtà a ottenere una diversa lettura complessiva delle prove; inoltre, in presenza di doppia conforme, il motivo è precluso salvo che siano indicate e dimostrate le diverse ragioni di fatto delle due decisioni di merito.

• art. 348-ter, comma 5, c.p.c.

  In presenza di doppia conforme, il ricorrente deve indicare le ragioni di fatto poste a base della decisione di primo grado e quelle della sentenza d'appello dimostrando che sono diverse; altrimenti il motivo ex art. 360, n. 5, c.p.c. è inammissibile.

• art. 366, comma 1, n. 4, c.p.c.

  Il motivo di ricorso deve essere specifico: chi denuncia violazione di legge deve indicare la norma asseritamente violata, illustrarne il contenuto precettivo e confrontarlo con la decisione impugnata.

• art. 395, n. 4, c.p.c.

  Il travisamento del contenuto oggettivo della prova trova il rimedio istituzionale nella revocazione per errore di fatto, quando ne ricorrano i presupposti.

• d.p.c.m. 5 dicembre 1997

  Per i rapporti anteriori alla l. n. 96/2010 sono stati ritenuti applicabili i parametri ivi previsti ai fini della verifica delle immissioni sonore.

• art. 15, comma 1, lett. c), l. n. 96/2010

  La Corte richiama la sentenza della Corte costituzionale n. 103/2013 che ne ha dichiarato l'incostituzionalità, con la conseguenza che per i rapporti anteriori tornano a valere i parametri del d.p.c.m. 5 dicembre 1997.

• art. 380-bis c.p.c.

  È richiamato il procedimento di definizione accelerata del ricorso e si afferma l'assenza di incompatibilità del consigliere estensore della proposta a far parte del collegio.

• art. 96, commi 3 e 4, c.p.c.

  La reiezione del ricorso ha comportato la condanna dei ricorrenti al pagamento di somme ulteriori a titolo di responsabilità processuale aggravata, oltre alle spese.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  Sono stati dichiarati i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• La censura di omesso esame di un fatto decisivo non può essere utilizzata per sollecitare una nuova valutazione del materiale probatorio o una diversa ricostruzione del merito.
• In presenza di doppia conforme, il motivo di ricorso ex art. 360, n. 5, c.p.c. è inammissibile se il ricorrente non indica e non dimostra la diversità delle ragioni di fatto poste a base delle due decisioni di merito.
• La violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. è configurabile solo quando il giudice utilizzi prove non ritualmente acquisite o attribuisca a prove non legali valore di prova legale; non basta contestare il modo in cui ha apprezzato le risultanze istruttorie.
• La garanzia ex art. 1669 c.c. per gravi difetti dell'edificio ha natura di responsabilità aquiliana e tutela interessi di ordine pubblico, sicché non è esclusa da clausole o accordi che non contengano una rinuncia specifica e consapevole alle relative azioni.
• Il travisamento del contenuto oggettivo della prova, quando consista in una svista sul dato probatorio in sé, trova di regola rimedio nella revocazione per errore di fatto, non nel ricorso per cassazione.
• Chi deduce violazione di legge nel ricorso per cassazione deve indicare con precisione la norma violata, il suo contenuto precettivo e il contrasto con la decisione impugnata.

Come è indicizzato