L.R. FVG 6/2026

Politiche abitative regionali del Friuli Venezia Giulia

La legge riordina in modo organico il sistema regionale dell’intervento pubblico in materia abitativa, con efficacia nel solo territorio del Friuli Venezia Giulia. Definisce finalità, strumenti di programmazione, azioni di sostegno, requisiti dei beneficiari, obblighi, controlli, norme transitorie, abrogazioni e coperture finanziarie.

Finalità e obiettivi generali

La disciplina è volta a garantire il diritto all’abitazione e a soddisfare il fabbisogno abitativo primario di nuclei familiari e persone, con particolare attenzione alle fasce deboli. Le politiche regionali perseguono sostenibilità, equità sociale, efficienza amministrativa, contrasto alle disuguaglianze territoriali e promozione delle pari opportunità di accesso alla casa.

La Regione riconosce il diritto all’abitazione come fattore di inclusione e coesione sociale e orienta gli interventi verso:

• accesso alla prima casa in locazione o proprietà;
• incremento dell’offerta abitativa, anche con capitali pubblici e privati;
• sicurezza sismica, efficienza energetica e riduzione delle emissioni;
• riqualificazione e rigenerazione urbana e territoriale, anche in aree dismesse o degradate, come alternativa al nuovo consumo di suolo;
• integrazione con le politiche sociali, familiari e di innovazione sociale.

Tra gli obiettivi specifici figurano il sostegno alle famiglie meno abbienti, il miglioramento dell’accessibilità degli alloggi, la crescita del settore edilizio con tecniche industrializzate, l’efficientamento energetico, il ripopolamento dei territori montani e l’impiego di bio-edilizia, fonti rinnovabili e comunità energetiche rinnovabili.

Definizioni rilevanti

La legge definisce, tra l’altro:

• alloggio a finalità sociale: unità immobiliare residenziale destinata a nuclei o soggetti svantaggiati;
• prima casa: alloggio destinato ad abitazione e residenza anagrafica del destinatario finale, in proprietà, locazione o assegnazione;
• edilizia residenziale pubblica: interventi di acquisizione, costruzione o recupero di edifici destinati a prima casa, pubblici o privati, sostenuti anche da contributi o agevolazioni pubbliche;
• banca: soggetto finanziatore con sede nell’UE iscritto all’albo bancario;
• enti non lucrativi: enti senza scopo di lucro che operano nel diritto alla casa o nell’edilizia residenziale e hanno sede nel territorio regionale.

Programmazione regionale delle politiche abitative

La Regione esercita funzioni di indirizzo, programmazione, coordinamento e verifica. In particolare:

• adotta linee guida per rilevare fabbisogni abitativi e offerta di alloggi;
• valuta l’adeguatezza dell’offerta e la necessità di incremento;
• predispone il Programma delle politiche abitative;
• definisce le azioni attuative e gli schemi-tipo di atti negoziali o bandi;
• controlla l’attività dei soggetti pubblici e privati coinvolti.

Il Programma delle politiche abitative è approvato dalla Giunta regionale entro ottobre di ogni anno e costituisce il riferimento per coordinare azioni e spesa. Esso definisce:

• le linee di indirizzo;
• le priorità degli interventi;
• i criteri generali di riparto delle risorse, privilegiando il ricorso agli strumenti nazionali per evitare sovrapposizioni.

Il Programma considera la programmazione pluriennale delle Ater e le indicazioni dei Tavoli territoriali. La copertura finanziaria è riferita alle quote annuali degli stanziamenti dell’esercizio successivo all’approvazione, includendo anche risorse statali, europee o di altri soggetti, nonché quelle destinate al ripopolamento della montagna.

Programmazione territoriale e Tavoli territoriali

I Comuni, anche associati, entro febbraio di ogni anno trasmettono alle Ater una scheda con:

• fabbisogni e emergenze abitative locali;
• proposte per realizzazione, manutenzione, riqualificazione e alienazione del patrimonio ERP;
• iniziative per la mobilità nel settore locativo;
• proposte di coordinamento nella gestione del patrimonio;
• sinergie pubblico-privato nell’edilizia residenziale sociale;
• segnalazione di ambiti dismessi, degradati o di trasformazione e di immobili inutilizzati da destinare a residenza.

Le Ater consultano i Tavoli territoriali delle politiche abitative, organi consultivi di area vasta. I Tavoli:

• rappresentano le esigenze dei territori;
• rilevano criticità, obiettivi e priorità;
• collaborano al monitoraggio dei fabbisogni;
• promuovono la collaborazione tra pubblico e privato.

Partecipano ai Tavoli rappresentanti dei Comuni, delle Comunità, dei Servizi sociali, delle Ater, delle organizzazioni sindacali, degli Stati generali delle costruzioni, degli enti non lucrativi e delle associazioni degli agenti immobiliari. La partecipazione è gratuita, senza compensi o rimborsi. Le Ater curano coordinamento e convocazione e inviano alla Regione, entro il 30 giugno di ogni anno, un documento di sintesi. In prima applicazione ciascun Tavolo è convocato dalla Regione entro 180 giorni dall’entrata in vigore.

Strumenti normativi di attuazione

La Regione disciplina:

• con regolamenti, le azioni dell’articolato principale sulla base delle modalità di attuazione;
• con bandi, le azioni che richiedono selezione comparativa o specificazione puntuale.

I regolamenti sono approvati previo parere della Commissione consiliare competente, da rendere entro 90 giorni; decorso il termine, il parere si intende non ostativo. I regolamenti e i bandi definiscono, a seconda dei casi, tipi di intervento, requisiti di beneficiari e alloggi, misure di agevolazione, termini di domanda, criteri di assegnazione, obblighi e conseguenze dell’inadempimento.

Le azioni relative all’edilizia sovvenzionata e convenzionata non rientrano nell’ambito degli aiuti di Stato per la loro finalità sociale.

Misure di sostegno e categorie prioritarie

La Regione può sostenere:

• acquisizione o messa a disposizione in locazione di alloggi da adibire a prima casa;
• installazione o adeguamento di ascensori o sistemi equivalenti in edifici privati esistenti;
• locazioni, anche per fronteggiare la morosità incolpevole.

Le misure possono coprire fino all’intera spesa ammissibile e possono essere erogate anche in un’unica soluzione anticipata. Per i privati l’anticipazione richiede fideiussione bancaria o polizza assicurativa fideiussoria, salvo diversa disciplina del regolamento o bando.

Sono previste misure speciali per:

• soggetti in condizioni di debolezza sociale o economica;
• autonomia abitativa dei giovani;
• territori montani;
• soggetti appartenenti alle categorie richiamate dalla normativa regionale sulle associazioni combattentistiche e su talune categorie connesse alle forze dell’ordine e al Corpo forestale regionale, nonché ai soggetti della legge regionale 14/2025.

Per particolari finalità socio-assistenziali e per favorire mobilità e permanenza degli appartenenti alle forze dell’ordine, nonché la permanenza delle donne vittime di violenza di genere inserite nei percorsi regionali di contrasto alla violenza, i regolamenti possono prevedere la messa a disposizione di alloggi in locazione fino all’11% degli alloggi disponibili, di cui l’1% prioritariamente per donne vittime di violenza di genere. La Regione può inoltre intervenire in situazioni di emergenza o grave disagio sociale e abitativo e valorizzare progetti nei Comuni ad alta tensione abitativa o negli ambiti di riqualificazione.

Azioni prioritarie del Programma

Il Programma è attuato prioritariamente tramite:

• edilizia sovvenzionata;
• edilizia convenzionata;
• edilizia agevolata;
• sostegno alle locazioni;
• contrasto alla morosità incolpevole.

Gli alloggi risultanti a fine iniziativa devono appartenere alle categorie catastali del gruppo A, escluse A/8, A/9 e A/10.

Edilizia sovvenzionata

L’edilizia sovvenzionata riguarda interventi delle Ater per costruire, acquistare, acquistare con contestuale recupero o recuperare alloggi a finalità sociale da destinare a locazione permanente o per un periodo non inferiore a quello previsto dal regolamento.

Il patrimonio è gestito dalle Ater e comprende alloggi di proprietà delle Ater, degli enti locali o di altri soggetti che affidano loro la gestione. La disciplina privilegia riqualificazione urbana, recupero dell’esistente e partecipazione a programmi di rigenerazione.

Le Ater propongono entro il 1° marzo di ogni anno gli interventi da finanziare, con la documentazione prevista dalla normativa finanziaria regionale. Gli interventi sono ammessi a finanziamento con deliberazione della Giunta regionale. Per concessione, erogazione e rendicontazione si applicano, in quanto compatibili, le norme regionali su procedimento amministrativo, contabilità e lavori pubblici.

Se gli alloggi non vengono assegnati per mancanza di domanda, possono essere destinati alla locazione nell’ambito dell’edilizia convenzionata secondo il relativo regolamento.

Edilizia convenzionata

L’edilizia convenzionata comprende due filoni:

• interventi delle Ater per costruzione, acquisto, acquisto con recupero e recupero di alloggi da destinare alla locazione mediante convenzioni;
• interventi di imprese di costruzione e cooperative edilizie di abitazione a proprietà individuale per alloggi destinati alla vendita, assegnazione in proprietà o locazione, anche con riscatto o patto di futura vendita.

Le Ater presentano entro il 1° marzo gli interventi da finanziare. Le convenzioni sono stipulate tra Comune e soggetti attuatori secondo schema tipo allegato al regolamento.

Per gli interventi di imprese e cooperative, la misura di sostegno è destinata alle persone fisiche acquirenti o assegnatarie degli alloggi.

Edilizia agevolata

L’edilizia agevolata sostiene le persone fisiche nell’acquisto della prima casa a condizioni di mercato. La gestione dell’azione può essere attribuita a società in house providing.

Sostegno alle locazioni

La misura sostiene i conduttori meno abbienti nel pagamento del canone di locazione dovuto per la prima casa, pubblica o privata, esclusa l’edilizia sovvenzionata. Il sostegno segue un criterio di gradualità legato alla debolezza economica e all’incidenza del canone sull’ISEE.

La misura sostiene anche:

• soggetti pubblici o privati che locano alloggi sfitti a persone fisiche;
• soggetti pubblici o enti non lucrativi che mettono a disposizione alloggi per assegnazioni temporanee o transitorie a nuclei in grave disagio sociale o abitativo.

I Comuni sono i soggetti attuatori e possono stipulare accordi con Ater o enti non lucrativi. I Comuni possono avvalersi di “agenzie per l’abitare”, anche in aggregazione territoriale, per favorire l’intermediazione tra domanda e offerta, la gestione dei rapporti di locazione e piccoli interventi manutentivi. Le agenzie operano in base a convenzione o atto equivalente, salvo gestione diretta dell’ente locale. I sostegni sono cumulabili con altri benefici analoghi entro i limiti della spesa effettivamente rimasta a carico del locatario.

Contrasto alla morosità incolpevole

La misura è destinata a prevenire la conflittualità sociale sostenendo le persone fisiche che, per perdita o forte riduzione della capacità reddituale del nucleo, non riescono a pagare la locazione della prima casa.

I Comuni, anche associati, sono soggetti attuatori e possono avvalersi di Ater o enti non lucrativi. I sostegni sono cumulabili con altri aiuti con finalità di locazione, entro il limite della spesa dovuta nel periodo di riferimento.

Social housing

La Regione sostiene interventi di costruzione, acquisto, acquisto con recupero o recupero di alloggi da destinare, tramite convenzioni o altri accordi, alla locazione anche con riscatto o patto di futura vendita, nonché alla vendita a persone fisiche.

Gli interventi sono attuati da Comuni, Ater, altri enti pubblici, SGR attraverso fondi immobiliari, imprese e cooperative edilizie, favorendo partenariati pubblico-privati e programmi di rigenerazione. L’obiettivo è ampliare l’offerta di alloggi a canone e prezzo calmierati.

La Regione sostiene la misura partecipando a fondi immobiliari chiusi mediante sottoscrizione di quote. Le regole del fondo devono consentire l’influenza della Regione sulle scelte strategiche, per coordinare l’iniziativa con la politica abitativa regionale. Il gestore degli alloggi può essere un ente non lucrativo. La Giunta stabilisce limiti e condizioni per nuove partecipazioni; i gestori dei fondi trasmettono una relazione annuale sulle attività svolte nel territorio regionale.

Altre forme dell’abitare e contrasto al disagio grave

La Regione sostiene interventi di acquisto, recupero o acquisto con recupero da parte di enti pubblici o enti non lucrativi, anche tramite partenariato pubblico-privato, per realizzare alloggi destinati a soddisfare bisogni abitativi specifici, con forme alternative di abitare e cogestione di servizi o spazi comuni.

Sostiene inoltre interventi finalizzati a incrementare e mantenere il patrimonio di enti pubblici ed enti non lucrativi destinato a nuclei o soggetti in grave disagio sociale o abitativo, in assegnazione temporanea o transitoria. Per entrambe le iniziative è possibile avvalersi della collaborazione degli enti non lucrativi.

Tali azioni sono disciplinate con bandi regionali che specificano tipi di intervento, requisiti, misure, termini, criteri anche premiali, obblighi e conseguenze dell’inadempimento. Gli alloggi non devono avere caratteristiche di lusso.

Installazione e adeguamento di ascensori o sistemi equivalenti

La Regione sostiene le persone fisiche che installano o adeguano ascensori o sistemi equivalenti in immobili privati esistenti di almeno tre livelli fuori terra, per migliorare fruibilità e accessibilità.

L’intervento è disciplinato con bando che definisce requisiti, caratteristiche tecniche, misure di aiuto, termini di presentazione, criteri di concessione e obblighi dei beneficiari. I sostegni sono cumulabili con altre agevolazioni analoghe nei limiti della spesa sostenuta.

Requisiti dei soggetti ammessi

Le imprese di costruzione devono essere qualificate nella categoria OG1 o OG2 e possedere una classifica non inferiore al costo dell’intervento.

Le cooperative edilizie di abitazione a proprietà individuale devono essere iscritte al registro regionale e in regola con gli obblighi di revisione. Gli amministratori devono, di regola, essere soci prenotatari o assegnatari, salvo un massimo di due amministratori non prenotatari/non assegnatari, e non possono essere amministratori o soci di altre cooperative edilizie.

Per le persone fisiche beneficiarie o destinatarie finali, per le azioni di edilizia sovvenzionata, convenzionata, agevolata e sostegno alle locazioni, i requisiti minimi comprendono:

• cittadinanza italiana, UE, status di lungo soggiornante o soggetti equiparati;
• requisiti ISEE previsti dai regolamenti o bandi;
• residenza anagrafica nel territorio regionale o nel Comune interessato per i diversi periodi richiesti;
• assenza di proprietà di altri alloggi, salvo eccezioni specifiche;
• assenza di condanne definitive per invasione di terreni o edifici o occupazione arbitraria di immobile destinato a domicilio altrui nei dieci anni precedenti.

Per alcune azioni sono previsti requisiti territoriali più specifici o la possibilità di comprovare un rapporto di lavoro nel territorio regionale. Per le azioni di morosità incolpevole, di altre forme dell’abitare, di contrasto al grave disagio e per l’installazione di ascensori basta il requisito di cittadinanza/soggiorno regolare di cui alla lettera a).

La prova dei requisiti segue il DPR 445/2000; Ater e società in house possono attingere direttamente ai dati ISEE INPS.

Obblighi dei beneficiari e vincoli di destinazione

Le persone fisiche beneficiarie o destinatarie finali devono richiedere la residenza nell’alloggio entro il termine stabilito dai regolamenti.

Per gli incentivi finalizzati alla proprietà della prima casa, il beneficiario deve:

• risiedere nell’alloggio;
• non locarlo;
• non alienarlo per almeno cinque anni dalla rendicontazione, salvo diversa durata regolamentare.

Per gli incentivi alla locazione deve essere mantenuta la destinazione locativa per il periodo minimo fissato da regolamenti e bandi.

Sono previsti casi in cui il mancato rispetto dei vincoli non rileva, ad esempio:

• trasferimenti connessi a separazione, divorzio o scioglimento dell’unione/convivenza, alle condizioni e nei termini indicati;
• trasferimenti dovuti a gravi motivi di salute;
• particolari casi con figli minori e successiva nascita/adozione/affidamento.

Le modalità di verifica dei vincoli sono rimesse ai regolamenti e ai bandi.

Conseguenze dell’inadempimento, decadenza e subentro

La violazione degli obblighi di residenza, non locazione o non alienazione comporta decadenza dall’incentivo e restituzione delle somme con interessi legali.

Per la morosità incolpevole, il mancato rientro nella residenza entro il termine previsto produce gli stessi effetti.

Per i crediti riconducibili a incentivi in materia di edilizia residenziale pubblica è escluso il ricorso al pignoramento immobiliare dell’alloggio oggetto dell’incentivo, delle pertinenze e di altro alloggio del debitore in cui egli risiede anagraficamente, salva l’azione ex art. 499 c.p.c.

La legge disciplina inoltre il subentro:

• in caso di decesso dell’assegnatario, beneficiario o destinatario finale, l’incentivo può trasferirsi all’erede o al subentrante nella locazione, se in possesso dei requisiti;
• se il decesso del richiedente avviene dopo l’acquisizione dell’alloggio o la stipula del contratto ma prima dell’ammissione a finanziamento, l’incentivo può essere concesso al successore;
• in mancanza dei presupposti il beneficio è revocato con restituzione delle somme.

Analoga disciplina vale in caso di separazione, divorzio o scioglimento della convivenza/unione: l’incentivo può trasferirsi al coniuge/convivente che continua a risiedere nell’alloggio e ne acquisisce la proprietà o subentra nella locazione. Se non sussistono le condizioni, si procede alla revoca e alla restituzione.

Decadenza dall’assegnazione dell’edilizia sovvenzionata

L’assegnatario di un alloggio di edilizia sovvenzionata decade dall’assegnazione in caso di condanna, anche non definitiva, o di patteggiamento per specifici reati in materia di violenza di genere o per fatti di danneggiamento/disturbo riguardanti immobili destinati all’edilizia sovvenzionata.

In tali casi subentra uno dei componenti del nucleo familiare, se in possesso dei requisiti regolamentari.

Rimozione dei vincoli convenzionali

Nei contratti di edilizia convenzionata i vincoli sul prezzo di cessione o assegnazione e sul canone di locazione possono essere rimossi dopo dieci anni dal certificato di agibilità o dal silenzio-assenso, secondo la disciplina statale richiamata.

Adeguamento di termini e valori

I termini dei procedimenti amministrativi e i valori degli indicatori ISEE previsti nei regolamenti e nei bandi possono essere modificati con deliberazione della Giunta regionale, su proposta dell’Assessore competente.

Clausola valutativa e monitoraggio

Il Consiglio regionale monitora l’attuazione della legge e valuta anche l’impatto di genere delle politiche abitative.

La Giunta regionale presenta:

• entro un anno dall’entrata in vigore, una relazione sullo stato di attuazione degli adempimenti;
• trascorsi tre anni e poi ogni tre anni, una relazione sull’attuazione delle azioni.

La relazione deve contenere, in particolare:

• numero delle domande presentate e soddisfatte;
• domande di edilizia sovvenzionata non evase e distribuzione territoriale;
• consistenza degli alloggi Ater assegnati, sfitti assegnabili e sfitti non assegnabili;
• alloggi recuperati o riportati in disponibilità;
• risorse stanziate ed effettivamente utilizzate per ciascuna azione.

Modifiche a leggi regionali vigenti

La legge interviene anche su normative regionali correlate, aggiornando i riferimenti alla programmazione abitativa e ridefinendo alcuni aspetti della disciplina Ater. In particolare:

• viene aggiornato il quadro delle funzioni delle Ater e del coordinamento territoriale;
• è ridefinito il Fondo sociale presso ciascuna Ater, destinato a compensare minori entrate di canoni e servizi accessori, con una quota regionale da utilizzare in misura non inferiore all’80% per manutenzione degli stabili di edilizia sovvenzionata.

Norme transitorie

Fino alla pubblicazione delle linee guida regionali continua ad applicarsi la previgente disciplina programmatoria. In prima applicazione il Programma può essere approvato anche senza il documento di sintesi dei Tavoli.

Fino all’entrata in vigore dei nuovi regolamenti attuativi per edilizia sovvenzionata, convenzionata, agevolata e locazioni, continuano ad applicarsi la previgente legge regionale sulle politiche abitative e i relativi regolamenti.

Per l’edilizia sovvenzionata, fino a tale momento:

• il requisito di residenza è sostituito da quello della residenza nel Comune o nei Comuni del bando;
• possono presentare domanda anche i residenti nella Regione che lavorano nel Comune interessato;
• le domande respinte dal 1° gennaio 2025 per il solo difetto del vecchio requisito di residenza possono essere riammesse se il richiedente possedeva i nuovi requisiti alla data di presentazione.

Le disposizioni abrogate continuano ad applicarsi alle domande e ai rapporti agevolativi o convenzionali sorti prima dell’entrata in vigore della nuova legge e dei regolamenti attuativi, nonché alle domande per edilizia convenzionata relative a convenzioni stipulate o da stipulare entro l’entrata in vigore del regolamento dell’articolo 13.

Abrogazioni

La legge abroga espressamente la previgente legge regionale 19 febbraio 2016, n. 1 sulle politiche abitative, oltre a numerose disposizioni finanziarie e settoriali precedenti che disciplinavano singoli profili della materia abitativa. Si tratta di un riordino sostitutivo dell’assetto normativo precedente.

Norme finanziarie

Per il triennio 2026-2028 sono autorizzate varie spese per le singole azioni, in particolare per edilizia sovvenzionata, convenzionata, agevolata, locazioni, morosità incolpevole, social housing, altre forme dell’abitare, contrasto al grave disagio e misure connesse. Le coperture avvengono principalmente mediante rimodulazioni interne al bilancio regionale o prelievi da fondi e accantonamenti.

Sono inoltre previste entrate derivanti da recuperi e restituzioni connesse a decadenze, revoche o trasferimenti disciplinati dalla legge.

Entrata in vigore

La legge entra in vigore il giorno successivo alla pubblicazione nel Bollettino ufficiale della Regione. Il testo vigente indicato decorre dal 30/06/2026.