Cassazione Civile, Ordinanza n. 09820/2026 del 16/04/2026

Esito

La controversia

L’Agenzia delle Entrate aveva notificato due avvisi di accertamento catastale relativi a un’unità immobiliare, rettificando il classamento proposto da A/7 ad A/8 e aumentando la rendita. La società proprietaria-costruttrice e la successiva acquirente avevano impugnato gli atti sostenendo che mancassero i presupposti per la categoria A/8, e in particolare che non risultassero integrati i requisiti del parco o giardino, delle caratteristiche costruttive e di rifinitura superiori all’ordinario, e della localizzazione in zona urbanistica destinata a ville o comunque di pregio. In cassazione le ricorrenti hanno dedotto violazione di legge per falsa applicazione della normativa catastale, assumendo che la Corte territoriale avesse erroneamente qualificato l’immobile come abitazione in villa anziché come villino, anche in relazione alla rilevanza del giardino, dei vani accessori, dell’altezza dei locali e dell’ubicazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto corretto il classamento in categoria A/8, valorizzando il fatto che la qualificazione catastale dell’immobile dipende da un apprezzamento di fatto basato sulle caratteristiche complessive dell’unità immobiliare e del contesto, secondo i criteri ricavabili dalla normativa catastale e dalle istruzioni ministeriali. Ha osservato che le censure delle ricorrenti miravano in realtà a ottenere una nuova valutazione del materiale fattuale, operazione non consentita in sede di legittimità, tanto più in presenza di doppia conforme. Le ricorrenti sono state quindi condannate alle spese, oltre che al pagamento di una somma ex art. 96, terzo comma, c.p.c., e di una somma in favore della Cassa delle ammende; è stato inoltre dato atto dei presupposti per l’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Il motivo di ricorso è stato formalmente incardinato come violazione di legge per falsa applicazione della normativa catastale.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Le censure sul classamento, quando riguardano l’apprezzamento dei fatti e dei criteri valutativi degli atti amministrativi, sono sindacabili in cassazione solo nei limiti del vizio motivazionale consentito.

• art. 348-ter c.p.c.

  In presenza di doppia conforme è precluso il motivo motivazionale nei limiti ordinari, con conseguente ulteriore compressione del sindacato di legittimità sul fatto.

• art. 380-bis c.p.c.

  La decisione è resa nel procedimento accelerato per i ricorsi manifestamente infondati, con definizione conforme alla proposta.

• art. 96, terzo comma, c.p.c.

  Poiché il giudizio è stato definito in conformità alla proposta nel rito accelerato e il ricorso è stato ritenuto manifestamente infondato, è stata applicata la condanna alle ulteriori somme previste dalla norma.

• art. 8 r.d.l. n. 652/1939

  Richiamato quale base normativa del sistema catastale e del classamento.

• art. 6 d.P.R. n. 1142/1949

  Richiamato tra le norme che disciplinano il classamento catastale.

• art. 9 d.P.R. n. 1142/1949

  È la norma che demanda all’Ufficio tecnico erariale l’elaborazione di categorie e classi catastali.

• art. 13 d.P.R. n. 1142/1949

  Richiamato tra le disposizioni del sistema catastale applicate al caso.

• d.P.R. n. 138/1998

  Richiamato per il calcolo della superficie catastale complessiva dell’unità immobiliare.

• d.m. 05.07.1975

  Richiamato per l’altezza minima dei locali; il superamento della soglia è stato valorizzato come indice di caratteristica costruttiva speciale.

• d.lgs. n. 149 del 2022

  Richiamato in relazione alla novellazione dell’art. 380-bis c.p.c. e al procedimento accelerato.

• d.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater

  Utilizzato per dare atto dell’ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato.

• Circolare Ministero finanze n. 134 del 6 luglio 1941

  Richiamata come istruzione amministrativa ancora utile per la qualificazione delle categorie catastali, in quanto espressione del comune sentire.

• Istruzione II del 24 maggio 1942

  Richiamata come integrazione della circolare del 1941 sui criteri di classamento.

• Circolare n. 5/3/1100 del 14 marzo 1992

  Richiamata per precisare i criteri distintivi tra abitazioni in villa e villini, e per individuare gli indici sintomatici della categoria A/8.

• nota C-1/1022 del 4.5.1994

  Richiamata come fonte esplicativa delle categorie catastali e del loro contenuto descrittivo.

• D.M. 2 agosto 1969

  Richiamato solo per escludere che i parametri dell’abitazione di lusso coincidano necessariamente con le categorie catastali.

Massime di principio

• Il classamento catastale di un immobile non è disciplinato da definizioni legali rigide, ma richiede un apprezzamento fattuale delle caratteristiche complessive dell’unità immobiliare, della sua dotazione e del contesto territoriale, secondo criteri desumibili dalla normativa catastale e dalle istruzioni amministrative.
• Ai fini della distinzione tra abitazione in villino e abitazione in villa, rilevano non solo le dimensioni, ma anche le caratteristiche costruttive e di rifinitura, la presenza di aree pertinenziali di pregio, la dotazione di servizi e accessori, la collocazione urbanistica e il rapporto con il territorio.
• La categoria A/8 può essere correttamente attribuita quando l’immobile presenti caratteristiche complessive di livello superiore all’ordinario, desumibili anche dalla combinazione di più elementi fattuali quali ampiezza, numero di vani, accessori, piscina, giardino e pregio costruttivo.
• In sede di legittimità, la contestazione del classamento catastale non può tradursi in una richiesta di nuova valutazione del fatto o delle risultanze istruttorie; il sindacato della Cassazione è limitato ai vizi di violazione di legge o ai ristretti limiti del vizio motivazionale.
• Quando il giudice di merito ha già esaminato e ritenuto congrui gli elementi fattuali posti a base del classamento, il ricorso che miri soltanto a rivalutare tali elementi è inammissibilmente diretto contro l’accertamento di fatto e non contro la corretta applicazione della norma.

Come è indicizzato